Ide novi zakon, nema više na crno: Apartmanima se broje 'krvna zrnca', a domaćin neće moći postati svatko

Hrvatska se nalazi pred donošenjem potpuno novog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, koji bi prema najavama Ministarstva turizma i sporta trebao biti usvojen do ljeta 2026. godine, dok se njegovo upućivanje u proceduru Vlade očekuje već tijekom proljeća. Novi zakon neće predstavljati samo još jednu izmjenu postojećeg okvira, već njegovu potpunu zamjenu, što potvrđuju i službeni planovi zakonodavnih aktivnosti te javno dostupni materijali iz sustava e-Savjetovanja.

Razlog za ovakav pristup leži u činjenici da je postojeći zakon, donesen još 2015. godine, tijekom godina višestruko mijenjan i dopunjavan, zbog čega je postao složen, nepregledan i sve manje prilagođen realnim tržišnim uvjetima. Istodobno, turističko tržište u Hrvatskoj prošlo je snažnu transformaciju, osobito kroz rast privatnog smještaja i digitalnih platformi, što je dodatno naglasilo potrebu za novim regulatornim pristupom, stoji Procjeni učinaka propisa Ministarstva turizma i sporta.

Napuštanje masovnog turizma

Novi zakon dio je šire reforme upravljanja turizmom, kojom Vlada Republike Hrvatske želi prijeći s modela masovnog turizma na održiviji i kvalitetniji razvoj sektora. U tom kontekstu zakon ima nekoliko ključnih strateških ciljeva: uređenje strukture smještaja, podizanje standarda kvalitete, uspostavu pravednijeg tržišnog okvira te jačanje kontrole nad neregistriranom djelatnošću

Važno je naglasiti da novi zakon dolazi nakon izmjena iz 2024. godine, koje su već uvele određene promjene poput definiranja pojma 'domaćin' i obveze suglasnosti suvlasnika u zgradama. Međutim, za razliku od tih parcijalnih izmjena, zakon koji se sada priprema predstavlja cjelovitu reformu sektora, s posebnim naglaskom na privatni smještaj, digitalizaciju i usklađivanje s europskim propisima.

Za građevinski i investicijski sektor ovaj zakon ima poseban značaj jer izravno utječe na buduće planiranje turističkih kapaciteta, razvoj novih objekata i prenamjenu nekretnina, ali i na regulaciju postojećeg fonda apartmana i kuća za odmor. Sadrži šest ključnih mjera koje že odrediti sve.

1. Borba protiv iznajmljivanja na crno

Jedna od najnaglašenijih mjera novog zakona je odlučna borba protiv neregistriranog iznajmljivanja, odnosno iznajmljivanja na crno, koju je ministar turizma Tonči Glavina opisao kao 'snažan zaokret u regulaciji tržišta'. Ova mjera proizlazi iz dugogodišnjeg problema nelegalnog smještaja koji narušava tržišno natjecanje, smanjuje porezne prihode i otežava planiranje turističke infrastrukture .

Tako novi zakon predviđa značajno jačanje inspekcijskih nadzora, ali i digitalne alate koji će omogućiti učinkovitiju detekciju neregistriranih objekata. Poseban naglasak stavlja se na povezivanje nacionalnih sustava s internetskim platformama za najam, čime bi se onemogućilo oglašavanje objekata koji nisu registrirani u službenim evidencijama.

Time se prvi put uvodi sustavna kontrola digitalnog tržišta smještaja, što predstavlja važan iskorak u regulaciji sektora. Očekuje se i jasnije definiranje sankcija, uključujući zabrane oglašavanja i potencijalne novčane kazne.

Ova mjera znači veću pravnu sigurnost i smanjenje nelojalne konkurencije, osobito za investitore koji posluju u skladu s propisima. Dugoročno, trebala bi dovesti do stabilizacije tržišta i povećanja kvalitete ponude.

2. Registracijski broj za svaku smještajnu jedinicu

Jedna od najkonkretnijih regulatornih novosti jest uvođenje jedinstvenog registracijskog broja za svaku smještajnu jedinicu. Ova mjera proizlazi iz potrebe za većom transparentnošću tržišta i usklađivanjem s europskim pravilima o kratkoročnom najmu.

Sustav će zahtijevati detaljnu registraciju svake jedinice, uključujući podatke o lokaciji, vrsti i kapacitetu, čime se uvodi znatno viša razina kontrole nad tržištem. Registracijski broj morat će biti istaknut u oglasima i na platformama, što će omogućiti jednostavnu provjeru legalnosti smještaja. Ova promjena ima značajne implikacije za projektiranje i legalizaciju objekata.

U praksi to znači da će investitori i vlasnici morati voditi računa o preciznoj kategorizaciji i dokumentaciji objekata već u fazi planiranja. Za tržište u cjelini, ova mjera predstavlja temelj za digitalno upravljanje turizmom.

3. Strože uređenje privatnog smještaja

Privatni smještaj nalazi se u središtu reforme, s obzirom na njegov nagli rast u posljednjem desetljeću. Novi zakon donijet će strože uvjete za iznajmljivače, s ciljem ograničavanja nekontroliranog širenja kapaciteta i podizanja kvalitete ponude.

Ova mjera dolazi kao odgovor na trend apartmanizacije koji je u pojedinim destinacijama doveo do infrastrukturnih i društvenih pritisaka. Regulacija bi mogla uključivati dodatne tehničke uvjete i strože kriterije za dobivanje dozvola.

Za građevinski sektor to znači promjenu investicijske logike, fokus se pomiče s kvantitete na kvalitetu. Projekti više razine usluge i održivosti imat će prednost. Dugoročno, ova mjera može dovesti do stabilizacije tržišta nekretnina i većeg interesa za profesionalne oblike smještaja.

4. Jasnije definiranje statusa 'domaćina'

Novi zakon nadogradit će postojeće odredbe koje se odnose na razlikovanje između 'domaćina' i profesionalnih iznajmljivača. Cilj je jasnije definirati tko može obavljati djelatnost u okviru domaćinstva, a tko ulazi u kategoriju komercijalnog poslovanja.

Ova razlika ima važne pravne i porezne implikacije te utječe na uvjete poslovanja. U ovom kontekstu novi zakon bi trebao smanjiti pravnu nesigurnost i spriječiti zlouporabe sustava.

Za projektante i investitore to znači jasnije okvire za planiranje projekata, posebno u segmentu manjih objekata. Također, očekuje se veća diferencijacija tržišta. U konačnici, ova mjera bi trebala doprinijeti profesionalizaciji sektora i transparentnosti tržišta.

5. Fokus na agro i ruralni turizam

Novi zakon prepoznaje agroturizam i ruralni turizam kao važan alat za ravnomjerniji regionalni razvoj. Razvoj ovog segmenta, ističe se u Procjeni učinka propisa, može doprinijeti smanjenju sezonalnosti i ravnomjernijoj raspodjeli turističkih prihoda.

Do sada ovaj segment nije bio sustavno reguliran, što je ograničavalo njegov razvojni potencijal. Cilj je sada stvoriti jasan pravni okvir za razvoj projekata u ruralnim područjima, uključujući OPG-ove i specifične oblike smještaja. Time se otvara prostor za nove investicije u kontinentalnom dijelu Hrvatske.

Za građevinski sektor to znači povećanu potražnju za manjim, održivim projektima koji se uklapaju u lokalni kontekst. Očekuje se i veća fleksibilnost u projektiranju.

6. Upravljanje turizmom na temelju podataka

Posljednja ključna mjera odnosi se na uvođenje sustava upravljanja turizmom temeljenog na podacima. Novi zakon omogućit će sustavno prikupljanje i analizu podataka o smještajnim kapacitetima i turističkim tokovima.

Kroz ove podatke država i lokalne zajednice moći će donositi informirane odluke o razvoju infrastrukture i regulaciji tržišta. Ovaj pristup posebno je važan u kontekstu održivog razvoja.

Za građevinski sektor to znači da će investicije sve više ovisiti o strateškim planovima i analizama, a manje o spontanom razvoju tržišta. Time se povećava predvidljivost, ali i odgovornost investitora. U konačnici, digitalno upravljanje turizmom omogućuje učinkovitiju kontrolu kapaciteta i dugoročno održiv razvoj sektora.