Redoviti pregled zgrade: Mora se obaviti jednom godišnje, ako se oglušite idu novčane kazne

U svakodnevnom životu suvlasnici zgrada rijetko razmišljaju o stanju zajedničkih dijelova zgrade sve dok se ne pojavi problem. Tek kada dođe do puknuća cijevi, vlage u zidovima ili problema s konstrukcijom, postaje jasno koliko je sustavno održavanje važno.

Upravo zato novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025. godine, uvodi obvezu redovitih pregleda kao temelj preventivnog upravljanja zgradama. Cilj zakona je osigurati da se problemi uoče na vrijeme, prije nego što postanu skupi ili opasni.

Odgovornost za provedbu tih pregleda nije prepuštena slučaju, nego je jasno raspoređena između upravitelja i suvlasnika. Time se prvi put sustavno uvodi obveza redovitog tehničkog pregleda zgrade.

Obveze suvlasnika i pravni okvir održavanja

Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, suvlasnici imaju zajedničku obvezu osigurati da zgrada ima organizirano i kontinuirano upravljanje. To znači da su dužni izabrati upravitelja zgrade i omogućiti mu nesmetano provođenje zakonskih obveza. Ako to ne učine, zakon predviđa mogućnost imenovanja prinudnog upravitelja od strane nadležnog tijela.

Suvlasnici su također odgovorni za financiranje održavanja zajedničkih dijelova zgrade kroz pričuvu, što uključuje i troškove pregleda. Njihova obveza nije samo formalna, nego i stvarna odgovornost za stanje zgrade u kojoj žive ili imaju vlasništvo. Zakon jasno naglašava da se odgovornost ne može izbjeći pasivnošću ili nesudjelovanjem u odlučivanju.

Najmanje jednom godišnje

Zakon propisuje da se redoviti pregledi zgrade moraju provoditi najmanje jednom godišnje. Ti pregledi služe za provjeru ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine, osobito sigurnosti, stabilnosti i funkcionalnosti.

Godišnji pregled nije proizvoljan, nego obvezan i dokumentiran postupak koji mora uključivati sudjelovanje upravitelja i predstavnika suvlasnika. Na temelju tih pregleda izrađuje se plan održavanja za naredno razdoblje, uključujući i višegodišnje planove.

Foto: Duje Kovačević, srednja.hr

Obuhvat pregleda

Redoviti godišnji pregledi obuhvaćaju cjelovitu procjenu stanja zajedničkih dijelova zgrade. Posebna se pažnja posvećuje konstrukciji zgrade, uključujući nosive zidove, temelje i stropne konstrukcije, kako bi se utvrdila njihova stabilnost i eventualna oštećenja. Pregledavaju se i krovovi, fasade te vanjski dijelovi zgrade zbog mogućih prodora vode, oštećenja ili dotrajalosti.

U sklopu pregleda kontroliraju se i zajedničke instalacije, poput elektroinstalacija, vodovodnih i kanalizacijskih sustava te sustava grijanja. Također se pregledavaju zajednički prostori poput stubišta, hodnika, podruma i tavana, s naglaskom na sigurnost korištenja i eventualne prepreke. Cilj je dobiti realnu sliku stanja zgrade kako bi se pravodobno planirale potrebne intervencije.

Izvanredni pregledi

Osim redovitih pregleda, zakon predviđa i izvanredne preglede koji se provode kada postoji opravdana sumnja na oštećenja ili nakon izvanrednih događaja. Takvi pregledi moraju se provesti bez odgode jer im je cilj hitna procjena sigurnosti zgrade.

Izvanredni pregledi zgrada provode se u posebnim okolnostima kada postoji rizik za sigurnost ili kada se pojavi sumnja na ozbiljnija oštećenja. Najčešće se provode nakon potresa, poplava, požara ili drugih izvanrednih događaja koji mogu utjecati na stabilnost zgrade.

Za razliku od redovitih pregleda, oni su usmjereni na hitnu procjenu oštećenja i utvrđivanje može li se zgrada sigurno koristiti. U takvim pregledima detaljno se analizira strukturalna sigurnost objekta, uključujući moguće pukotine, pomake konstrukcije ili oštećenja instalacija.

Ako se utvrdi opasnost, mogu se naložiti hitne mjere, uključujući zabranu korištenja dijela ili cijele zgrade. Izvanredni pregledi stoga imaju ključnu ulogu u zaštiti života i sigurnosti stanara.

Energetska obnova višestambenih zgrada, foto: Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine

Na kome je odgovornost

Kontrolu toga je li redoviti pregled zgrade stvarno obavljen u praksi ne provodi jedna jedina institucija, nego se radi o kombiniranom sustavu nadzora koji proizlazi iz Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, te propisa o gradnji i prekršajnog nadzora.

No, može se reći da u prvom redu, odgovornost za organizaciju i dokazivanje da je pregled obavljen ima upravitelj zgrade. On je dužan osigurati da se pregled provede u propisanoj dinamici (najmanje jednom godišnje) te da za to postoji uredna dokumentacija. Upravitelj vodi evidencije, čuva zapisnike o pregledu i osigurava da su oni dostupni suvlasnicima. Bez takve dokumentacije u praksi se smatra da obveza nije uredno izvršena, jer se provedba mora moći dokazati.

Drugi važan sudionik je predstavnik suvlasnika, koji sudjeluje u samom pregledu i ima ulogu dodatnog nadzora u ime suvlasničke zajednice. Njegova prisutnost služi transparentnosti i kontroli da pregled nije samo formalnost, nego stvarna provjera stanja zgrade. Time se smanjuje mogućnost da upravitelj samostalno 'administrativno' potvrdi pregled bez stvarnog izlaska na teren.

Treći stup kontrole su državna i lokalna nadzorna tijela, prvenstveno građevinska inspekcija Državnog inspektorata. Ona može intervenirati ako postoji sumnja da zgrada nije održavana u skladu sa zakonom ili ako se prijavi da pregledi nisu provedeni. Inspekcija tada može zatražiti uvid u dokumentaciju, zapisnike i dokaze o izvršenim pregledima, a u slučaju nepravilnosti može narediti otklanjanje nedostataka ili pokretanje prekršajnog postupka.

Posljedice nepoštivanja zakona

Zakon jasno propisuje da nepoštivanje obveza upravljanja i održavanja zgrade može dovesti do prekršajnih sankcija. Ako suvlasnici ne osiguraju provođenje pregleda ili ne surađuju s upraviteljem, time ugrožavaju sigurnost cijele zgrade.

U slučajevima onemogućavanja pristupa potrebnog za provedbu pregleda ili radova, mogu se izreći novčane kazne. Osim individualne odgovornosti, problem može nastati i na razini cijele zgrade ako se sustavno zanemaruje održavanje. Tada se povećava rizik od većih kvarova, ali i od pravnih posljedica za suvlasnike kao zajednicu. Zakon time jasno poručuje da održavanje zgrade nije opcija, nego zakonska obveza svih suvlasnika.

Za neprovođenje redovitog pregleda zgrade odgovara upravitelj zgrade. Ako upravitelj ne osigura provedbu redovitog pregleda zgrade (ili izvanrednog pregleda) u skladu s propisima o gradnji, zakon propisuje novčanu kaznu od 700 do 5.500 eura za upravitelja zgrade kao pravnu osobu. Dodatno, odgovorna osoba u toj pravnoj osobi plaća kaznu od 100 do 1.000 eura. Ako je upravitelj fizička osoba kazna iznosi od 350 do 2.750 eura.