Ulazni inputi u gradnji nekretnina nerealno rastu, a približavamo se kraju ciklusa rasta i prometa nekretninama

Državni zavod za statistiku objavio je indeks cijena stambenih objekata za drugo tromjesečje 2022. godine, u Zagrebu su cijene stanova u godinu dana porasle za 14,8 posto, ali stanje nije puno drugačije ni u ostatku države. Razgovarali smo s nekoliko aktera na tržištu koji su ponudili svoja objašnjenja kako se trenutačno nalazimo u ciklusu rasta, ali da će uskoro doći njegov kraj.

Mjerene indeksom cijena stambenih objekata, u drugom tromjesečju 2022. u odnosu na prvo tromjesečje 2022. cijene su u prosjeku više za 3,7 posto. U odnosu na drugo tromjesečje 2021. (na godišnjoj razini) u prosjeku su više za 13,6 posto.

Cijene novih stambenih objekata u odnosu na prvo tromjesečje 2022. u prosjeku su više za 0,9 posto, a u odnosu na drugo tromjesečje 2021. za 15,9 posto. Kada je riječ o postojećim, stambenim objektima, cijene u odnosu na prvi kvartal 2022. u prosjeku su više za 4,2 posto, a u odnosu na drugi kvartal 2021. za 13,3 posto

Cijene stambenih objekata u drugom tromjesečju 2022. u odnosu na prvo tromjesečje 2022. u prosjeku su za Grad Zagreb više za 3,8 posto, za Jadran za 2,9 posto, a za Ostalo za 6,4 posto. Cijene stambenih objekata u odnosu na drugo tromjesečje 2021. (na godišnjoj razini) u prosjeku su za Grad Zagreb više za 14,8 posto, za Jadran za 12,8 posto, a u ostatku Hrvatske rasle su za 15,2 posto.

Sedmogodišnji ciklus rasta cijena i prometa nekretnina

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i direktor tvrtke Kastel nekretnine kaže da se tržište nekretnina ponaša ‘u ciklusima’ i da će i ovaj rast jednom okrenuti smjer, iako ima svoje mišljenje, nije htio precizirati kada bi se to moglo dogoditi, ali iz razgovara s njime se daje izvući zaključak da rast cijena neće još dugo.

– Trenutno prolazi sedmogodišnji ciklus rasta cijena i prometa nekretnina, imali smo 2001. globalno smanjenje kamate, krediti su postali povoljni, nakon toga dolazi 2008. i Lehman brothers s globalnim krahom, a 2015. trend kreće prema rastu. Mi to gledamo kao nekakve cikluse, a o nama ovisi koliko će ti usponi i padovi biti bolni. Puno je parametar je koje treba uključiti – no najviše je uzrokovala inflacija, kaže Ranilović za Baustela.hr.

Prema njegovim analizama, nije riječ o pojavi koja je specifična za Hrvatsku, to su globalna kretanja. Općenito je trenutno trend u svijetu i Europi da se kapital ‘sklanja’ u nekretnine, a Ranilović očekuje da će se to poreznim politikama regulirati. Prema njegovom mišljenju cijeloj situaciji je pridonijela i pandemija, jer je uz povoljnu kamatu gurnulo kupce u nekretnine kao investiciju. No tu su još i očekivana energetska kriza i rat u Ukrajini koji su neki od globalnih uzroka rasta cijena, napominje.

Stranci čine trećinu transakcija, dominantno na moru

– Što se tiče lokalnih uzroka, mi imamo vrlo snažan utjecaj turizma, stranci kupuju svaku treću nekretninu u Hrvatskoj. Od 32.000 transakcije na godišnjoj razini, njih 10.000 su kupovine stranaca. Naravno, to je prosjek, jer na sjeveru Hrvatske i u Slavoniji stranci kupuju vrlo malo. No, kad pogledamo obalne županije – stranci kupuju dvije trećine prodanih nekretnina na Jadranu, kaže Ranilović i napominje da treba biti vrlo oprezan kada se govori o prosjeku cijena jer je vrlo bitno da se barata s realiziranim vrijednostima a ne traženim cijenama. Stopa tražene cijene raste po bitno višoj stopi nego realizirana, pa upozorava da je i to jedan od pokazatelja budućih trendova na tržištu.

– Tržište nekretnina je vrlo tromo, imali smo situaciju 2008. godine kada je promet sasvim stao, nitko se nije ni interesirao za kupovinu, a vlasnici nekretnina su još dizali cijene neko vrijeme, kaže Ranilović i napominje da će porezni mehanizmi i rast kamata utjecati na tržište.

Njegovo je mišljenje da će središnje banke početi dizati cijenu novca što će utjecati na cijene nekretnina, ali isto tako naglašava da imamo i svojih specifičnih problema. Naime, od 4.000 stanova za najam u Zagrebu, samo njih oko 700 je za dugoročni najam, sve ostalo je za potrebe turizma. Dodatni je problem što je vrlo nizak porez na turistički najam i mišljenja je kako treba promijeniti poreznu politiku. Slaže se da treba zaštiti obiteljske iznajmljivače koji žive od turizma, ali ukazuje na problem da stranci grade apartmane po obali i gradovima što dovodi do situacije da mladi ljudi ne mogu riješiti stambeno pitanje, a sada to već dovodi u probleme i srednju klasu.

Na tržištu će ostati samo oni kupci koji mogu kupovati za gotovinu

– Velika je tema ulazak u Eurozonu i Schengen, mislim da to neće utjecati na cijene previše. Mi smo 2013. ušli u Europsku uniju pa se očekivao rast cijena, ali to se nije dogodilo još dvije godine. Također, subvencije nisu spas, one su samo za kreditno sposobne, a znamo da 50 posto građana nije kreditno sposobno. Moramo lokalno promijeniti poreznu politiku, kaže Ranilović za Baustela.hr.

Snježana Babić, viši stručni suradnik u Županijskoj komori Osijek – Hrvatskoj gospodarskoj komori, kaže kako stanje na tržištu nije uobičajeno te da su se cijene na nekim lokacijama udvostručile i da taj napuhani balon jednom mora stati. Za naš portal kaže kako su se primjerice u Osijeku na nekim lokacijama cijene udvostručile, što nije normalno. U rubnim naseljima grada (Jug2) cijene su bile oko 1.300 eura po kvadratnom metru, danas neki ljudi traže i do 2.500 eura, a to je nerealno. Pogotovo što kupci nemaju gotovine, danas je ograničen broj ljudi kreditno sposobno, tako da će na tržištu ostati samo oni kupci koji mogu kupovati za gotovinu, kaže Snježana Babić iz HGK za naš portal.

Umjesto štednje građani kupuje nekretnine

– Stanje na tržištu nekretnina u Osijeku vrlo je turbulentno. Cijene rastu, a uzroci rasta su: Inflacija, pad vrijednosti novca pa se građani umjesto štednje u poslovnim bankama odlučuju na kupovinu nekretnina i to manjih, onih od 25 do 80 kvadratnih metara. Cijena novogradnje je raznolika, ovisno o kakvoći zgrade, posebnim dijelovima, i lokaciji kao najbitnijem elementu, to znači od 1.500 do 1.800 po kvadratnom metru na području Osijeka. Pored inflacije na cijenu novogradnje utječe građevinski materijal i cijena rada. Oba faktora stalno poskupljuju – opet zbog inflacije, kaže nam ovlašteni agent u prometu s nekretninama Marijan Matijević iz osječke agencije Ljubek d.o.o. – nekretnine Matijević.

Kako nam je rekao, zbog nedostatka stanova u novogradnji bitno i izuzetno velikom brzinom rastu cijene korištenih stanova u zgradama starim 15 do 30 godina kojih zbog velike potražnje nedostaje na tržištu. Cijene takvih renoviranih stanova opasno se približavaju cijenama u novogradnji. Na rast cijena utječu i APN krediti, a nedostatak adekvatnih stanova pojačava potražnju za obiteljskim kućama čije cijene prilično stagniraju. Razlog opet u ranije navedenim činiteljima. Za obnovu kuće stare 40 godina, površine od oko 150 četvornih metara potrebno je izdvojiti i do 400 eura po metru pa u konačnici i renovirane kuće navedenih površina približavaju se cijeni od 1.000 eura po ‘kvadratu’. Napominje da očekuje rast cijena u odnosu na 2021. godinu do kraja 2022. do 40 posto.

– Dakle ulazni inputi u gradnji nekretnina nerealno rastu, a jedan od razloga je realan ali i umjetno stvoren nedostatak određenih građevinskih materijala. U prošloj godini najveća potražnja je bila za adekvatnim skladištima u koja se skladištila građa, željezo i ostali materijali kako bi se građevinski poduzetnici lakše uključili u obnovu Banovine i Zagreba. Navedeno je stvaralo povremenu nestašicu i povećanje cijena takvih materijala, kaže Matijević i također napominje kako strance uglavnom zanimaju apartmani na moru, ali i da je sve je veća i potražnja za nekretninama u unutrašnjosti ali u ‘pravcu’ mora. Mišljenja je da rast plaća i sve veća kamatna stopa poslovnih banaka neće moći pratiti rast cijena nekretnina jer ne treba zanemariti rast cijena hrane i energenata pa priču o rastu cijena nekretnina treba promatrati kao naglo puhanje balona koji se uglavnom raspadne – pa počnu opreznije napuhivati.