Nedostatak ureda, 'eksplozija' logistike: Tržište komercijalnih nekretnina u 2026. se mijenja

Novo razdoblje za tržište komercijalnih nekretnina u jugoistočnoj Europi obilježava postupni povratak stabilnosti. Nakon nekoliko godina snažnih poremećaja uzrokovanih inflacijom, rastom kamatnih stopa i promjenama u investicijskom ponašanju, sektor ulazi u fazu konsolidacije. Prema najnovijem izvješću Real Estate Market Outlook 2026 koje je pripremila globalna konzultantska kuća CBRE, tržište pokazuje znakove oporavka - cijene imovine se stabiliziraju, a razlike u očekivanjima kupaca i prodavatelja postupno se smanjuju.

Iako se šire europsko gospodarstvo suočava s umjerenim rastom od oko jedan posto, regija jugoistočne Europe zadržava relativnu otpornost. Hrvatska se pritom ističe kao jedno od dinamičnijih tržišta, iako se u 2026. očekuje blago usporavanje rasta BDP-a na razinu ispod tri posto, uz inflaciju oko 2,9 posto. Takvo okruženje ipak pruža stabilniju osnovu za investicije nego prethodnih godina.

Logistika i retail kao glavni pokretači rasta

Najizraženiji rast bilježi logistički i industrijski sektor, koji se profilirao kao ključni nositelj razvoja. Tijekom 2025. godine uvelike je povećana izgradnja novih logističkih kapaciteta, osobito u Zagrebu i okolici, gdje su se realizirali projekti i bez unaprijed osiguranih zakupaca. Velik dio nove ponude koncentriran je upravo u tom području, no razvoj se postupno širi i na druge dijelove zemlje.

U 2026. godini očekuje se dodatnih oko 120.000 kvadrata novog logističkog prostora, što predstavlja rast veći od 20 posto. Unatoč snažnoj ekspanziji, najamnine zasad ostaju stabilne, što potvrđuje uravnotežen odnos ponude i potražnje. Slični trendovi vidljivi su i na razini regije, pri čemu se razvoj sve više seli i u sekundarne gradove gdje su troškovi niži, a dostupnost zemljišta veća.

U maloprodajnom segmentu dominaciju preuzimaju retail parkovi, posebno u manjim i srednjim gradovima. Njihov udio u ukupnoj ponudi kontinuirano raste, a upravo su oni najdinamičniji dio tržišta. Istodobno, tradicionalni trgovački centri sve više ulažu u modernizaciju, proširenje ponude i poboljšanje korisničkog iskustva kako bi zadržali konkurentnost.

Biljke u kućnom uredu | foto: Pexels

Uredi pod 'pritiskom', ali s potencijalom rasta

Za razliku od logistike i maloprodaje, uredski sektor u Zagrebu suočava se s ograničenom ponudom. Rast ukupnog uredskog fonda posljednjih je godina bio minimalan, što je dovelo do iznimno niske stope slobodnih prostora, posebno u kvalitetnijim zgradama. U najtraženijim zonama dostupnost je gotovo iscrpljena, što izravno utječe na rast najamnina.

Takav pritisak na tržište rezultirao je postupnim povećanjem cijena zakupa, kako u premium, tako i u sekundarnim uredskim objektima. Ipak, izgledi za naredno razdoblje su pozitivniji, očekuje se rast ponude kroz nove projekte koji bi trebali donekle ublažiti trenutačni manjak prostora i dodatno ojačati poziciju Zagreba kao regionalnog poslovnog središta.

Paralelno s tim, sve veći značaj dobivaju fleksibilni uredski prostori. Tvrtke ih sve češće uključuju u svoje strategije zbog veće prilagodljivosti i nižih početnih troškova, a njihov udio u ukupnom uredskom fondu mogao bi značajno porasti u kratkom roku.

Ured BŽ&G foto: Domagoj Kunić | brigada

Investicije, ESG i tehnološka transformacija

Na investicijskom tržištu vidljivi su znakovi oporavka nakon razdoblja usporavanja. Stabilizacija cijena imovine ponovno približava kupce i prodavatelje, što bi trebalo rezultirati većim brojem transakcija. Očekuje se i povećanje ponude nekretnina za prodaju, posebno u segmentu uredskih i maloprodajnih objekata.

U Hrvatskoj je investicijska aktivnost već pokazala solidne rezultate, pri čemu je maloprodajni sektor imao dominantnu ulogu, dok su uredske nekretnine također privukle značajan interes. Logistički sektor ostaje jedan od ključnih fokusa investitora, a interes se postupno širi i na projekte izvan glavnih gradova.

Sve važniju ulogu pritom imaju održivost i tehnologija. ESG standardi postali su ključan kriterij za financiranje i razvoj projekata, dok umjetna inteligencija sve više ulazi u upravljanje nekretninama, od optimizacije potrošnje energije do analize korištenja prostora.