Ugovori o uzdržavanju: Što su, kako se njima prenose nekretnine i mogu li se raskinuti?

Ugovori o uzdržavanju mogu biti ugovor o doživotnom i ugovor o dosmrtnom uzdržavanju. To su dva slična dokumenta koja se razlikuju po trenutku od kada počinju vrijediti. Oba se potpisuju između dvije stranke, a radi se o ugovorima kojima se obvezuje uzdržavanje jedne osobe u zamjenu za prijepis njezine imovine, pa tako i nekretnine, na onoga tko je uzdržava.

Ugovori o uzdržavanju za cilj imaju uzdržavanje jedne ugovorne strane, koja se zakonski naziva primatelj uzdržavanja, a druga strana se naziva davatelj uzdržavanja i on zauzvrat stječe nekretninu ili drugu imovinu spomenutog primatelja uzdržavanja. Kako sve funkcionira u praksi ispričao nam je odvjetnik Ivan Sabljić iz odvjetničkog društva Mateković & partneri.

Što su ugovori o uzdržavanju?

Postoje dvije vrste ugovora o uzdržavanju. Jedan je ugovor o doživotnom uzdržavanju, dok je drugi ugovor o dosmrtnom uzdržavanju. Glavna razlika je u trenutku prijenosa imovine. Dok se kod ugovora o doživotnom uzdržavanju imovina prenosi nakon smrti primatelja uzdržavanja, kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju do ovog prijenosa dolazi odmah po sklapanju ugovora.

Detalji oba ugovora su određeni Zakonom o obveznim odnosima, a sam način uzdržavanja se može detaljno urediti ovim ugovorima. Tako osoba koja uzdržava treba recimo primatelja uzdržavanja hraniti, pomagati mu u kući, brinuti oko higijene i slično. Odvjetnik Sabljić savjetuje da se u samom ugovoru jasno predvidi način uzdržavanja kako bi se točno znala prava i obveze ugovorenih stranaka.

Što se događa s prijenosom nekretnine ili druge imovine?

Jasna pravila postoje i kod prijenosa nekretnine ili druge imovine. Tako se može prenijeti cijela imovina primatelja uzdržavanja ili samo pojedini dijelovi imovine, kao što su novčana sredstva, jedna ili više nekretnina, dionice ili slično.

S obzirom na to da se kod ugovora o doživotnom uzdržavanju prenosi nekretnina ili druga imovina tek nakon smrti osobe, postoje mehanizmi koji će davatelju uzdržavanja zaštiti prava na imovinu. Na primjer, on može tražiti da se postojanje ugovora o doživotnom uzdržavanju zabilježi u zemljišnim knjigama ili u nekom drugom javnom registru, ako se on vodi za pojedinu vrstu imovine, kako bi se moglo dokazati da postoji ovaj ugovor.

– Za davatelja uzdržavanja puno je bolje dakle sklopiti ugovor o dosmrtnom uzdržavanju jer se vlasništvo stječe odmah. Međutim, u tom slučaju postoji opasnost da primatelj uzdržavanja, u slučaju da davatelj uzdržavanja ne izvršava svoje obveze, ne može ostvariti povrat imovine prenesene na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju jer je moguće da davatelj uzdržavanja istu prenese nekoj trećoj osobi. Ovdje bi primatelj uzdržavanja u sudskom postupku morao tražiti povrat takve imovine, a ponekad je vrlo upitna pravna osnova da tako nešto traži i uspije u sudskom sporu, posebice ako treća osoba ne zna za postojanje ugovora o dosmrtnom uzdržavanju te u dobroj vjeri stječe takvu imovinu, otkrio nam je Sabljić.

Kako se sklapaju ugovori o uzdržavanju?

Oba ugovora moraju zakonom biti sastavljena u pisanom obliku i ovjerena od nadležnog suda ili potvrđena kod javnog bilježnika. Kod ovoga je potrebno znati i sve detalje ugovora na koje upućuje pravna osoba.

– Navedeno znači da sudac ili javni bilježnik mora ugovornim strankama objasniti pravne posljedice sklapanja ugovora te se uvjeriti da su stranke takav ugovor razumjele. U slučaju da ugovor nije sklopljen u navedenom obliku tada je isti ništetan, odnosno, nema pravni učinak, rekao nam je odvjetnik.

Ako ne znate za koju se opciju odlučiti, Sabljić savjetuje ovjeru kod javnog bilježnika, jer je to puno brže, odnosno traje dan do dva, iako je nešto skuplje. Kod sudske ovjere se tako plaća sudska pristojba u iznosu od 39,82 eura, dok će kod javnog bilježnika cijena ovisi o vrijednosti imovine koja se prenosi. S druge strane će ovjera na sudu trajati i do nekoliko mjeseci.

Plaća li se porez na prenesenu nekretninu?

Odgovor je da, porez se plaća, a postotak će ovisiti o vrsti ugovora. Kako nam objašnjava Sabljić, poreznu obvezu ima davatelj uzdržavanja na kojeg se prenosi nekretnina. Kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju porezna obveza nastaje prilikom sklapanja ugovora te porezna obveza iznosi tri posto vrijednosti nekretnine.

Kod Ugovora o doživotnom uzdržavanju porezna obveza nastaje u trenutku smrti primatelja uzdržavanja te se porez umanjuje za po pet posto za svaku godinu uzdržavanja. Dakle, ako je trajanje uzdržavanja 20 godina tada se porez na promet nekretnina neće uopće platiti, a u drugim slučajevima će se umanjiti ovisno o trajanju uzdržavanja.

– Iznimno, porez na promet nekretnina neće platiti bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju (roditelji, djed i baka, pradjed i prabaka) te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju. Za ostale vrste imovine, potrebno je provjeriti o kojoj vrsti imovine se radi te na koji način je reguliran porezni tretman prijenosa takve imovine, otkrio nam je sugovornik.

Mogu li imovinu naslijediti i nasljednici?

Kada primatelj uzdržavanja umre, njegovi nasljednici ne nasljeđuju imovinu, ali ni nekretninu, već ista postaje vlasništvo davatelja uzdržavanja. Odvjetnik nam je ovu situaciju objasnio i na primjeru oporuke.

– Iako naš zakon o nasljeđivanju daje veće prava osobama koje su nužni nasljednici ostavitelja, prije svega bračni/izvanbračni drug te potomci, a pod određenim uvjetima i preci, oni svoja prava na nužni nasljedni dio ne mogu ostvarivati protiv davatelja uzdržavanja. Pokušat ću to prikazati na primjeru oporuke. Kod oporuke ostavitelj može svoju imovinu ostaviti u nasljedstvo samo jednoj osobi. Međutim, ako postoje nužni nasljednici tada oni, pod uvjetima predviđenima Zakonom o nasljeđivanju, zahtijevati umanjenje oporuke tako da im pripadne vrijednost nužnog nasljednog dijela. Kod ugovora o doživotnom uzdržavanju nužni nasljednici nemaju takvih prava, objasnio nam je Sabljić.

Dodao je i kako nakon smrti primatelja uzdržavanja davatelj uzdržavanja ne odgovara za dugove primatelja uzdržavanja. Ipak, može se predvidjeti da će davatelj uzdržavanja odgovarati za dugove primatelja uzdržavanja prema određenim vjerovnicima, a koji postoje u vrijeme sklapanja ugovora.

Mogu li se ugovori o uzdržavanju raskinuti?

Ugovori o uzdržavanju se mogu raskinuti i to u pojedinim situacijama. Odnosno, radi se o tri specifične situacije, a to su:

• Sporazum stranaka;
• U sudskom postupku u kojem svaka stranka može jednostrano zahtijevati od suda da raskine ugovor, ako davatelj ili primatelj uzdržavanja prema ugovoru žive zajedno, a njihovi su se odnosi toliko poremetili da zajednički život postane nepodnošljiv ili ako druga strana ne ispunjava svoje obveze iz tog ugovora;
• Zbog promijenjenih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora – ako je zbog izvanrednih okolnosti nastalih nakon sklapanja ugovora, koje se nisu mogle predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora, ispunjenje obveze za jednu ugovornu stranu postalo pretjerano otežano ili bi joj nanijelo pretjerano veliki gubitak. Navedeno uključuje, primjerice, iznenadno osiromašenje davatelja uzdržavanja zbog kojeg on više ne može uzdržavati primatelja uzdržavanja.

– U svakom slučaju, radi se o pravnim poslovima koji na vrlo širokoj razini reguliraju prava i obveze ugovornih stranaka te, s obzirom na posljedice takvih ugovora, svako savjetujem zainteresiranim osobama da se prije sklapanja ugovora obrate odvjetniku kako bi se odnos primatelja uzdržavanja i davatelja uzdržavanja kvalitetno regulirao i kako bi se izbjeglo eventualno pobijanje ugovora u sudskim postupcima, savjetovao je Sabljić.

Zaključak

Ugovori o uzdržavanju mogu biti ugovor o doživotnom uzdržavanju i ugovor o dosmrtnom uzdržavanju. U oba se slučaju u zamjenu za brigu i uzdržavanje osobe prenosi nekretnina ili druga imovina na samu osobu koja obavlja uzdržavanje. Postoje pravila kako se ovi ugovori potpisuju i koliki se porez na njih plaća.

Glavni cilj navedenih ugovora je omogućiti primatelju uzdržavanja zadovoljenje njegovih životnih potreba, a davatelju uzdržavanja prijenos imovine. Zakonske posljedice zlouporabe ugovora može biti njegova ništetnost.