Davor Kunovac (HNB): Prodavatelji nekretnina se često odlučuju na "wait-and-see" strategiju

Davor Kunovac, direktor Direkcije za modeliranja u Sektoru istraživanja Hrvatske narodne banke, kaže kako su u 2020. godini cijene nekretnina rasle u svim zemljama Europske unije, osim na Cipru, te da pritom nije iznimka ni Hrvatska.

– Prosječna godišnja stopa rasta cijena stambenih nekretnina u Europskoj uniji iznosila je otprilike 5% u prva tri tromjesečja 2020. godini, dok je u Hrvatskoj iznosila otprilike 8% (prema podacima Eurostata). Unatoč tome što je rast cijena nekretnina u Hrvatskoj bio nešto veći od europskog prosjeka, navedeni rast nije bio najveći u EU. Veći rast zabilježen je u Češkoj (8.5%), Portugalu (8.5%), Slovačkoj (10.5%), Poljskoj (11%) te Luxembourgu (13.6%), kazao je Davor Kunovac iz Hrvatske narodne banke za Bauštela.hr.

Unatoč rastu cijena u izazovnoj 2020. godini smatra kako je vrlo teško precizno povezati kretanje cijena s pandemijom koronavirusa.

Povećana potražnja za nekretninama izvan grada

– Prema našim istraživanjima za tržište grada Zagreba, cijene stambenih nekretnina u središtu grada padaju nakon početka pandemije i potresa iz ožujka, ali to zasad ne utječe bitno na ukupna kretanja cijena, između ostalog, i zbog malog broja prodanih nekretnina u tom dijelu grada (“Utjecaj pandemije i potresa na tržište nekretnina u Zagrebu u prvoj polovini 2020.“, HNBlog).

Općenito, cijene na razini EU nastavljaju trend rasta iz prethodnih godina. Međutim, izgledno je da pandemija utječe na afinitete građana prema stanovanju u svim državama EU.

Primjerice, primjećuje se povećana sklonost životu izvan središta grada, što je u prvom redu posljedica novih trendova u načinu života poput držanja fizičke distance ili rada od kuće”, objašnjava Kunovac.

Osim toga u prilog mnogima koji planiraju kupnju stana ide činjenica kako je, prema dostupnim statistikama, prosječne cijene kvadratnog metra u Zagrebu među najnižima su u skupini glavnih gradova članica EU. Prema podacima koji nisu dio službene statistike (Deloitte: Property index, 2020) prosječna cijena kvadratnog metra u 2019. godini u Beču bila je 4.868 eura dok je u Zagrebu ona iznosila 1.731 eura.

– Ukoliko promatramo glavne gradove EU, omjeri prosječnih cijena kvadratnog metra u Zagrebu naspram prosječne neto plaće građana u Hrvatskoj nisu značajnije odstupali od europskog prosjeka takvih omjera. Ako pak promatramo cijene u odnosu na kupovnu moć građana, one su u Zagrebu među najpovoljnijima u državama EU uz Dublin (Irska), Rigu (Latvija) i Brisel (Belgija). Podaci o kupovnoj moći i prosječnoj plaći stanovnika pojedinih gradova aproksimirani su podacima na razini zemlje u kojoj se grad nalazi. Iako konzistentni podaci na razini pojedinog grada nisu dostupni, smatramo da nije izgledno da korištena aproksimacija značajno utječe na poredak dostupnosti nekretnina među glavnim gradovima EU, smatra naš sugovornik iz HNB-a.

Utjecaj subvencija na cijene

Na cijene nekretnina znatan utjecaj imala je i subvencija stanova za mlade. Na pitanje hoće li nastavak subvencije biti dovoljan za opstanak ovako visokih cijena ili će potražnja ipak pasti, a samim time i cijene u skorije vrijeme, Kunovac navodi kako cijene nekretnina često ne opadaju odmah i snažno uslijed nepovoljne ekonomske situacije te smanjene potražnje za nekretninama.

– Prodavatelji se često odlučuju na “wait-and-see” strategiju i ne pristaju na prodaju po znatno nižim cijenama u nadi da je nepovoljno ekonomsko okruženje kratkotrajno. Drugim riječima, na smanjenu potražnju ne reagiraju smanjenjem cijena već smanjenjem ponude. U skladu s tim, podaci o transakcijama nekretninama porezne uprave RH upućuju na određeni pad broja transakcija u 2020. godini u odnosu na godinu prije”, govori Kunovac.

Smatra kako u uvjetima smanjene potražnje za nekretninama, subvencije zaista mogu djelovati stabilizacijski na tržište nekretnina, no i da nije izgledno da dominantno određuju kretanja na tržištu.

– Za razliku od trenutne situacije, u godinama prije izbijanja pandemije, mjere subvencioniranja stambenih kredita ponekad su bile kritizirane kao procikličke. No, naša istraživanja na tom tragu sugeriraju da subvencije nisu imale dominantan učinak na rast cijena nekretnina u prethodnim godinama već su samo dodatno doprinijele već postojećem trendu rasta cijena (Kunovac, Žilić: Dome slatki dome: Utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj, 2020), navodi.

Nikad niže kamate

Iako su kamatne stope nikad niže, neizvjesnost na tržištu još je prisutna, uslijed nepovoljne ekonomske situacije, o čemu najbolje govori činjenica da su banke svoja financiranja nakratko postrožile.

– No, unatoč tome, tijekom 2020. banke su odobrile više stambenih krediti u odnosu na prethodnu godinu, napominje naš sugovornik te naglašava kako će na cijene, ali i uvijete financiranja zasigurno još utjecati i razvoj epidemiološke situacije te očekivanja potrošača.