Podvučena crta na domaćoj baušteli: Stanova sve više, ali su i manji, njih 70% izgrađeno u samo 5 županija

Tijekom 2025. godine u Hrvatskoj su završene ukupno 7.484 zgrade, odnosno 44 više nego godinu ranije. Iako je riječ o blagom rastu broja završenih objekata, njihova ukupna površina smanjila se s 3,4 na 3,29 milijuna četvornih metara, izvještava Državni zavod za statistiku (DZS).

Kada se brojke promatraju prema razdjelima, tijekom prošle godine završene su 6.384 stambene i 1.100 nestambenih zgrada. Stambene su tako činile 85,3 posto svih završenih objekata. Njihova ukupna površina dosegnula je 2,26 milijuna četvornih metara, što predstavlja rast od 6,7 posto u odnosu na 2024. godinu. S druge strane, površina završenih nestambenih zgrada smanjila se za gotovo petinu.

Stambena i nestambena gradnja

Razlika između stambene gradnje i nestambene gradnje posebno je izražena kada se usporede broj i površina završenih objekata. Broj nestambenih zgrada praktički se nije promijenio. U 2024. završeno ih je 1.097, a godinu kasnije 1.100. Međutim, njihova ukupna površina pala je s 1,29 milijuna na 1,04 milijuna četvornih metara, odnosno za 19,5 posto.

To znači da je tijekom 2025. završeno gotovo jednako nestambenih objekata kao i prethodne godine, ali je njihova prosječna površina bila znatno manja. Ipak, taj rezultat ne mora nužno značiti smanjenje ukupne građevinske aktivnosti u tom segmentu jer statistika završenih zgrada ne obuhvaća objekte koji su još u izgradnji.

Među novim nestambenim zgradama najveću površinu zauzimaju industrijski objekti i skladišta. Tijekom godine završeno ih je 226, s ukupno 469.264 četvorna metra. Slijede zgrade za trgovinu na veliko i malo sa 150.795 četvornih metara te objekti namijenjeni kulturi, obrazovanju i zdravstvu, čija je ukupna površina iznosila nešto više od 97.000 četvornih metara.

gradnja RH u 2025.| foto: ilustracija, DZS / AI Chat GPT

Završeno gotovo 1.700 stanova više

Još izraženiji rast vidljiv je u stanogradnji. Tijekom 2025. završeno je ukupno 18.338 stanova, naspram 16.654 u 2024. godini. Riječ je o povećanju od 1.684 stana, odnosno 10,1 posto.

Istodobno je ukupna korisna površina završenih stanova porasla za 4,8 posto, s 1,58 na 1,66 milijuna četvornih metara. Budući da je broj stanova rastao znatno brže od njihove ukupne površine, smanjila se i prosječna veličina dovršenog stana. U 2025. iznosila je 90,4 četvorna metra, dok je godinu ranije bila približno 95 četvornih metara.

Drugim riječima, tijekom prošle godine završeno je više stanova, ali su oni u prosjeku bili manji nego 2024. godine. Ipak, za utvrđivanje dugoročnog trenda smanjivanja njihove površine potrebno je promatrati dulje vremensko razdoblje.

Gotovo svi završeni stanovi, njih 17.467 ili 95,2 posto, nastali su novogradnjom. Dogradnjom i nadogradnjom postojećih objekata dobiveno je dodatnih 748 stanova, dok su prenamjenom nestambenih prostora u stambene nastala još 123 stana.

Zagreb prednjači po broju stanova, ali ne i zgrada

Podaci po županijama otkrivaju izrazitu koncentraciju stanogradnje u Zagrebu i na Jadranu. Najviše stanova tijekom 2025. završeno je u Gradu Zagrebu, njih 3.736, što čini 20,4 posto ukupnog broja završenih stanova u Hrvatskoj. Slijedi Zadarska županija s 2.829 stanova, Splitsko-dalmatinska s 2.532 te Istarska s 2.149 stanova.

Na ta četiri područja zajedno je završeno 11.246 stanova, odnosno 61,3 posto ukupnog broja u Hrvatskoj. Kada se pribroji i Zagrebačka županija, u kojoj je završeno 1.581 stanova, njihov zajednički udio doseže gotovo 70 posto. Drugim riječima, sedam od deset stanova završenih tijekom prošle godine nalazi se na području samo pet od ukupno 21 županije.

Ipak, prema broju završenih zgrada situacija je drukčija. Prednjači Zadarska županija s 1.083 objekta, slijede Istarska s 1.029 i Splitsko-dalmatinska s 876 zgrada. U Zagrebačkoj županiji završene su 784 zgrade, a u Gradu Zagrebu njih 605. Pritom je upravo Zagrebačka županija imala najveću ukupnu površinu završenih zgrada, nešto više od 514.000 četvornih metara, ispred Grada Zagreba s približno 444.000 četvornih metara.

gradnja RH u 2025.| foto: ilustracija, DZS / AI Chat GPT

Razlika u površini

Zanimljiva je i razlika u prosječnoj površini završenih stanova. U Gradu Zagrebu ona iznosi približno 71 četvorni metar, dok je u Istarskoj županiji nešto veća od 104 četvorna metra. U Zadarskoj županiji prosječna površina iznosi približno 91 četvorni metar, a u Splitsko-dalmatinskoj oko 86 četvornih metara.

Na drugom kraju ljestvice nalazi se Virovitičko-podravska županija, u kojoj su tijekom 2025. završena samo 62 stana. Slijede Požeško-slavonska sa 70 te Vukovarsko-srijemska sa 157 stanova. Međutim, apsolutni broj završenih stanova ne pokazuje sam po sebi intenzitet gradnje u odnosu na broj stanovnika i postojeći stambeni fond pojedine županije.

Višestambene zgrade na tronu

Iako su obiteljske kuće i dalje vrlo zastupljene prema broju završenih objekata, najveći broj novih stanova nastaje u višestambenim zgradama. Tijekom 2025. završeno je 3.856 novih zgrada s jednim stanom, 533 zgrade s dva stana te 1.537 zgrada s tri ili više stanova.

Upravo u posljednjoj skupini završeno je 12.456 stanova, odnosno gotovo 68 posto svih stanova dovršenih tijekom godine. U novim zgradama s jednim stanom završeno ih je 3.866, dok ih je u zgradama s dva stana bilo 1.066.

Razlika je još izraženija kada se promatra njihova prosječna površina. Stanovi u novim zgradama s jednim stanom imaju prosječno približno 153 četvorna metra, dok je prosječna površina stanova u novim zgradama s tri ili više stanova približno 70 četvornih metara.

To pokazuje koliko struktura gradnje utječe na ukupnu prosječnu veličinu završenih stanova. Višestambeni objekti donose najveći broj novih stambenih jedinica, ali su one u prosjeku znatno manje od stanova u obiteljskim kućama.

Fizičke osobe grade najviše zgrada

Zanimljive razlike vidljive su i u strukturi investitora. Fizičke osobe bile su investitori 5.930 završenih zgrada, što čini gotovo 80 posto ukupnog broja. Ostale pravne osobe bile su investitori 1.396 zgrada, dok su tijela državne vlasti i lokalne samouprave bila investitori 158 završenih objekata.

Međutim, iako fizičke osobe prednjače prema broju zgrada, ostale pravne osobe imaju najveći udio u njihovoj ukupnoj površini. Na njih otpada 1,65 milijuna četvornih metara, odnosno nešto više od polovice ukupne površine svih završenih zgrada u Hrvatskoj.

Kada je riječ o stanovima, fizičke osobe bile su investitori 9.403 završena stana, dok su ostale pravne osobe investirale u njih 8.816. Pritom postoji znatna razlika u njihovoj prosječnoj veličini. Stanovi čiji su investitori bile fizičke osobe imali su prosječnu korisnu površinu od 109,2 četvorna metra, dok je kod ostalih pravnih osoba ona iznosila 70,2 četvorna metra.

Državna i lokalna tijela bila su investitori 119 završenih stanova, odnosno manje od jedan posto ukupnog broja. Taj podatak odnosi se isključivo na stanove koje je DZS evidentirao prema toj kategoriji investitora, a ne na cjelokupnu javno poticanu stanogradnju, koja može obuhvaćati i projekte drugih pravnih osoba.

gradnja RH u 2025.| foto: ilustracija, DZS / AI Chat GPT

Najviše dvosobnih i trosobnih stanova

Prema strukturi završenih stanova, tijekom 2025. najviše je bilo dvosobnih, njih 5.931, te trosobnih, kojih je završeno 5.644. Zajedno čine 63,1 posto ukupnog broja stanova. Četverosobnih je završeno 3.562, a jednosobnih 1.458.

Veći stanovi znatno su rjeđi. Tijekom godine završena su 1.262 peterosobna stana, 350 šesterosobnih, 85 sedmerosobnih te 46 stanova s osam ili više soba.

Podaci o opremljenosti pokazuju da svi završeni stanovi imaju vodovod, kanalizaciju, kupaonicu i zahod. Centralno grijanje ima 12.212 stanova, odnosno približno dvije trećine, dok se 5.933 stana nalaze u zgradama opremljenima osobnim dizalom.

gradnja RH u 2025.| foto: ilustracija, DZS / AI Chat GPT

Više stanova ne znači dostupnije stanovanje

Podaci DZS-a pokazuju da je tijekom 2025. završeno znatno više stanova nego prethodne godine, ali i da rast stambene gradnje nije ravnomjerno raspoređen. Zagreb i nekoliko priobalnih županija koncentriraju najveći dio dovršenih stanova, dok je u pojedinim kontinentalnim županijama njihov broj znatno manji.

Istodobno se u odnosu na 2024. smanjila prosječna površina završenih stanova, a višestambene zgrade imaju dominantan udio u njihovu ukupnom broju. S druge strane, nestambena gradnja bilježi gotovo 20-postotni pad završene površine, iako je broj završenih objekata ostao gotovo nepromijenjen.

Ipak, rast broja završenih stanova ne znači automatski i poboljšanje njihove dostupnosti. Statistika završenih stanova ne pokazuje koliko ih je namijenjeno prodaji, dugoročnom najmu ili vlastitom stanovanju, niti koliko ih je doista dostupno na tržištu.