Napuštene nekretnine kao 'zlatne koke' ili što kada kuću nakon smrti vlasnika nasljednici ne žele

Grad Koprivnica nedavno je otvorio javni natječaj za prodaju nekretnina javnom dražbom za građevinu površine 52 kvadrata u Lipanjskoj ulici, u prigradskom naselju Starigradu. Kuća ima dvorište i vinograd, ali nakon smrti vlasnika nema nasljednika pa je tu ulogu preuzela jedinica lokalne samouprave.

Ova situacija nije iznimka, već sve češća praksa, osobito u situacijama kada su dugovi koji su sa kućom ostali veći od vrijednosti imovine. U takvim slučajevima građani se odriču nasljedstva, a imovina, uključujući stanove, kuće ili zemljišta, završava u rukama jedinica lokalne samouprave.

No kako točno izgleda taj proces prema važećem hrvatskom zakonodavstvu i koje su posljedice za tržište nekretnina? Istražili smo detalje.

Kada nitko ne želi nasljedstvo

Jedna od ključnih odredbi Zakona o nasljeđivanju odnosi se na takozvanu ošasnu imovinu, odnosno imovinu bez nasljednika. Iako zakon primarno definira krug zakonskih nasljednika (potomci, bračni drug, roditelji i drugi srodnici), akođer predviđa i što se događa kada tih nasljednika nema ili kada se svi odreknu nasljedstva.

U praksi, odricanje se često događa kada je ostavina prezadužena. Naime, nasljednik odgovara za dugove ostavitelja do visine vrijednosti naslijeđene imovine, ali i sama procedura može biti dugotrajna i rizična. Zbog toga se mnogi odlučuju na odricanje već na ostavinskoj raspravi. Kada svi potencijalni nasljednici izjave da ne žele nasljedstvo, sud utvrđuje da nema nasljednika.

Tada, prema zakonu, imovina prelazi na jedinicu lokalne samouprave (grad ili općinu) na čijem se području nalazi. Ona time stječe vlasništvo nad nekretninama, ali i preuzima eventualna prava i obveze povezane s tom imovinom.

Takva imovina zatim ulazi u upravljanje grada ili općine, koji odlučuju hoće li je prodati, dati u najam ili koristiti za javne potrebe. U mnogim slučajevima, kao u spomenutom primjeru, gradovi organiziraju javne natječaje za prodaju tih nekretnina.

obiteljska kuća | foto: Unsplash

Ostavinski postupak

Proces započinje smrću osobe, kada se prema zakonu nasljeđivanje otvara automatski u trenutku smrti. Nadležni sud ili javni bilježnik provodi ostavinski postupak, u kojem se utvrđuje imovina, dugovi i krug nasljednika. U tom postupku nasljednici imaju pravo prihvatiti ili se odreći nasljedstva.

Važno je naglasiti da je odricanje neopozivo. Jednom dana izjava ne može se kasnije povući. Upravo zato se u praksi često savjetuje prethodna procjena vrijednosti imovine i dugova. Ako nasljednik prihvati nasljedstvo, on preuzima i imovinu i obveze. Ako ga odbije, smatra se kao da nikada nije bio nasljednik.

Ako se svi nasljednici odreknu, sud donosi rješenje kojim utvrđuje da nema nasljednika i da ostavina prelazi na općinu ili grad. Rješenje o nasljeđivanju formalno utvrđuje tko postaje vlasnik i koje imovine, uključujući detaljan popis nekretnina i prava.

Rokovi i 'šutnja'

Još jedna važna, ali manje poznata odredba odnosi se na ponašanje nasljednika u postupku. Ako se nasljednik ne odrekne nasljedstva, smatra se da ga je prihvatio. Drugim riječima, šutnja može značiti prihvaćanje.

Zakon dopušta da se nasljednik odrekne nasljedstva do zaključenja ostavinske rasprave, ali nakon toga više nema povratka. To u praksi znači da osobe koje ignoriraju sudske pozive ili ne razumiju proceduru mogu nenamjerno postati nasljednici zajedno s dugovima.

U slučajevima kada nasljednici nisu poznati ili su nedostupni, sud može imenovati privremenog skrbnika ostavine, koji upravlja imovinom dok se ne razriješi pitanje nasljedstva. Ako se ni tada ne pojave nasljednici, imovina ponovno završava kod lokalne samouprave.

Potpisivanje peticije | Foto: Unsplash

Tko plaća dugove?

Važno je naglasiti da dugovi umrle osobe ne nestaju njezinom smrću. Vjerovnici imaju pravo tražiti naplatu iz ostavine, bez obzira na to tko je nasljednik, privatna osoba ili grad/općina.

U situaciji kada imovinu preuzme jedinica lokalne samouprave, ona preuzima i obveze vezane uz tu imovinu, ali i dalje vrijedi pravilo ograničenja odgovornosti. To znači da se dugovi mogu naplatiti iz vrijednosti naslijeđene imovine, ali ne iz drugih sredstava grada.

Ovdje treba reći da su nekretnine koje nasljednici ne žele često opterećene ovrhama, hipotekama ili drugim teretima. Što objašnjava zašto ih gradovi često prodaju. Dakle ne samo kako bi ih stavili u funkciju, već i da bi riješili financijska opterećenja koja s njima dolaze.

Što se događa s 'viškom'?

Na primjer, kuća s početka ove priče prodaje se po početnoj cijeni od 41.300 eura. Ako se na dražbi kuća proda za taj ili veći iznos on pripada Gradu Koprivnici u cijelosti, a nakon što se dugovanja otplate 'višak' ostaje u gradskoj blagajni.

Važno je razumjeti da se tu ne radi o 'zadržavanju tuđeg novca', nego o standardnoj pravnoj posljedici nasljeđivanja. Da je postojao nasljednik upravo bi on zadržao taj višak nakon podmirenja dugova. Budući da nasljednika nema, tu ulogu preuzima jedinica lokalne samouprave.

Kuća od eura | Foto: Unsplash

Oporučno nasljeđivanje

Zakon razlikuje zakonsko i oporučno nasljeđivanje, ali i u slučaju oporuke vrijedi slično pravilo. Ako oporučni nasljednici odbiju nasljedstvo ili ne postoje, prelazi se na zakonske nasljednike. Ako ni njih nema ili se svi odreknu, ponovno nastupa situacija bez nasljednika. Dakle, čak i kada postoji oporuka, nekretnina može završiti u vlasništvu grada ili općine ako nitko ne želi preuzeti obveze koje dolaze s njom.

Ovo je osobito zanimljivo u slučajevima starijih osoba bez bliskih srodnika, koje ostavljaju imovinu daljnjim rođacima ili poznanicima. Naime, oni na kraju često procjenjuju da im se nasljedstvo ne isplati.

Ošasna imovina kao prilika

Iako termin 'ošasna imovina' zvuči negativno, u nekim slučajevima riječ je o vrijednim nekretninama koje su jednostavno bile opterećene dugovima ili pravnim problemima. Kada takva imovina prijeđe na lokalnu samoupravu, ona se može očistiti od tereta i ponovno plasirati na tržište.

Za kupce to može predstavljati priliku jer se često radi o nekretninama koje se prodaju putem javnih natječaja, obično po nižim cijenama. Najčešće ih kupuju oni koji se bave sređivanjem i preprodajom nekretnina.

Za lokalne zajednice, ovo je i izazov i prilika. S jedne strane dobivaju imovinu koju treba održavati, a s druge mogu potaknuti razvoj ili riješiti zapuštene prostore. U nekim slučajevima i zaraditi.