Cijene stanova nisu skočile bez razloga: Hrvatska je među zemljama u kojima je gradnja najviše poskupjela

Podaci Eurostata pokazuju koliko se u posljednjem desetljeću promijenila cijena gradnje u Europi. Izgradnja novih stambenih zgrada u Europskoj uniji znatno je poskupjela, a Hrvatska se našla među zemljama u kojima je rast bio veći od europskog prosjeka.

To je jedan od razloga zašto je kupnja stana posljednjih godina postala sve teži financijski izazov za građane. Cijene nekretnina ne rastu samo zbog potražnje, lokacije ili manjka stanova na tržištu, nego i zbog sve skuplje gradnje. Materijali, radovi, energija, radna snaga i ukupni troškovi izvođenja projekata snažno su utjecali na konačnu cijenu kvadrata.

Prema Eurostatu, cijene građevinskih radova za izgradnju novih stambenih zgrada, isključujući stambene objekte za zajednice, u Europskoj su uniji od 2015. do 2025. porasle za 48,2 posto. Riječ je o cijenama koje klijenti plaćaju izvođačima radova, odnosno o trošku koji se na kraju prelijeva i na tržište stanova.

Najveći skok dogodio se u godinama inflacije

Iako se rast cijena gradnje promatra kroz cijelo desetljeće, Eurostatovi podaci pokazuju da se najveći dio poskupljenja dogodio relativno nedavno. Nakon godina umjerenijeg rasta, snažniji skok uslijedio je tijekom razdoblja inflacijskog pritiska, poremećaja u opskrbnim lancima i rasta cijena energenata.

U 2021. cijene građevinskih radova u Europskoj uniji porasle su za 5,8 posto, godinu kasnije za čak 12,2 posto, a u 2023. za dodatnih 6,9 posto. To su bile godine u kojima su troškovi gradnje najviše ubrzali i ostavili dugotrajan trag na tržištu.

Posljednje dvije godine rast je osjetno blaži. U 2024. iznosio je 2,3 posto, a u 2025. godini 1,3 posto. No, iako se tempo poskupljenja usporio, cijene se nisu vratile na staro. Upravo je to problem za kupce stanova: tržište se možda smirilo, ali na znatno višoj razini nego prije deset godina.

Studentice s kojima smo razgovarali ističu da je najveći problem studentskog podstanarstva na obali turuistička sezona zbog koje je potrebno seliti iz stanova | foto: Unsplash

Hrvatska iznad europskog prosjeka

Usporedba država članica pokazuje velike razlike. Najveći rast cijena građevinskih radova u proteklom desetljeću zabilježila je Bugarska, u kojoj su cijene porasle za 166,1 posto. Slijede Mađarska sa 155,4 posto i Rumunjska sa 130,7 posto.

Hrvatska je također među zemljama s izraženim rastom. Prema Eurostatovim podacima, cijene građevinskih radova za nove stambene zgrade u Hrvatskoj porasle su za nešto više od 80 posto, što je znatno više od prosjeka Europske unije.

Na drugom kraju ljestvice nalaze se zemlje u kojima su cijene rasle najsporije. U Italiji je rast iznosio 17 posto, u Grčkoj 17,3 posto, a u Finskoj 22,1 posto. To pokazuje da rast troškova gradnje nije bio jednak u cijeloj Europi, ali je gotovo svugdje išao u istom smjeru - prema gore.

Ilustracija: Stambena zgrada u Zagrebu/Pixabay

Skuplja gradnja prelijeva se na cijenu kvadrata

Rast troškova gradnje ne znači automatski isti rast cijena stanova, ali snažno utječe na tržište. Kada su izvođački radovi, materijali i energija skuplji, investitori imaju veće ulazne troškove. Dio tih troškova najčešće se ugrađuje u prodajnu cijenu nekretnina.

Zato je, uz podatke o građevinskim radovima, važno pogledati i kako su se kretale cijene novih stanova. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u drugom polugodištu 2025. prosječna cijena četvornog metra novih stanova koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe, bez POS-a, iznosila je 2.885 eura. Ta je cijena bila 8,8 posto viša nego u istom razdoblju 2024. godine.

U Zagrebu su cijene još više. Glavni grad tradicionalno prednjači zbog veće potražnje, manjka dostupnih lokacija i činjenice da se najveći dio tržišnog pritiska koncentrira upravo u metropoli. Za građane to znači da rast plaća teško prati rast cijena stanova, posebno kada se uz cijenu kvadrata uračunaju kamate, troškovi kredita i sve veći životni troškovi.

Stambena zgrada | izvor: unsplash

Europa pokazuje koliko je priuštivost složen problem

Na europskoj razini razlike u cijenama stanova su golema. Prema podacima Statista.com, Ženeva je početkom 2025. bila jedan od najskupljih europskih gradova za kupnju stana, s cijenom od 15.720 eura po četvornom metru. Razlog su velika potražnja, ograničena ponuda i međunarodni karakter grada, u kojem djeluju brojne organizacije, financijske institucije i međunarodne kompanije.

U usporedbi s takvim tržištima, cijene u Hrvatskoj na prvi pogled djeluju znatno niže. No, sama cijena kvadrata ne govori sve. Ključna je kupovna moć stanovništva. Zemlje s višim cijenama stanova često imaju i znatno više plaće, dok se u Hrvatskoj mnogi kupci suočavaju s problemom da i niža cijena u europskom kontekstu za domaće prihode ostaje vrlo teško dostižna.

Drugim riječima, priuštivost stanovanja ne ovisi samo o tome koliko stan košta, nego i o tome koliko građani zarađuju i koliko im nakon osnovnih troškova života ostaje za kredit ili štednju.