Novi Zakon o najmu mijenja pravila igre: Evo kada vlasnik može otkazati ugovor, a za laganje ide 5 najamnina

Novi Zakon o najmu stanova mogao bi temeljito promijeniti pravila prema kojima vlasnik može otkazati najam i tražiti povrat svoga stana. Najveća je razlika između najmoprimca koji krši svoje obveze i onoga koji uredno plaća najamninu i poštuje ugovor, ali vlasnik svejedno želi prekinuti najam.

U prvom slučaju put do iseljenja može biti relativno brz, dok se u drugom rok može protegnuti na šest mjeseci, godinu dana, a u pojedinim slučajevima i dulje. Istodobno, najmoprimac koji sam želi otići iz stana ne mora za to imati poseban razlog. Predložena pravila tako pokušavaju pomiriti sigurnost najmoprimca s pravom vlasnika da nakon prestanka najma ponovno raspolaže svojom nekretninom.

Najmoprimcu 60 dana

Najmoprimac bi ugovor mogao otkazati bez navođenja razloga, uz zakonski otkazni rok od 60 dana ako ugovorom nije drukčije određeno. Za najmodavca su pravila stroža, osobito kada želi otkazati ugovor zbog ponašanja najmoprimca.

Razlog može biti neplaćanje najamnine ili drugih ugovorenih troškova, veća šteta na stanu, nedopušten podnajam, korištenje stana protivno ugovoru ili teže kršenje kućnog reda. Među razlozima su i onemogućavanje dopuštenog pregleda stana ili potrebnih radova te druge ozbiljnije povrede ugovornih ili zakonskih obveza. 

Vlasnik mora reagirati na vrijeme

Ni najmodavac se na povredu ugovora ne bi mogao pozvati bilo kada. Prema prijedlogu, otkaz zbog povrede obveza najmoprimca morao bi dati u roku od 90 dana od dana kada je za povredu saznao. To znači da vlasnik ne bi mogao mjesecima tolerirati određeno ponašanje, a zatim ga proizvoljno iskoristiti kao razlog za otkaz kada mu to odgovara.

U eventualnom sporu zato može postati važno ne samo je li povreda postojala nego i kada je najmodavac za nju doznao. To bi posebno moglo biti relevantno kod oštećenja stana ili drugih problema koji vlasniku nisu odmah vidljivi.

Kuća | Foto: Unsplash

Prije otkaza stiže opomena

Čak ni kada najmoprimac prekrši ugovor, iseljenje u pravilu ne bi slijedilo odmah. Najmodavac mu prvo mora uputiti pisanu opomenu i dati priliku da problem riješi, a rok za otklanjanje povrede ne može biti kraći od 15 dana. Tek ako najmoprimac ni tada ne ispuni svoju obvezu, može uslijediti otkaz, nakon kojeg rok za iseljenje ne može biti kraći od dodatnih 30 dana.

Na taje se način, primjerice, najmoprimcu koji duguje najamninu omogućuje da podmiri dug prije nego što zbog njega izgubi stan. Ako upozorenje ignorira i nastavi kršiti ugovor, vlasniku se otvara put prema prestanku najma i povratu nekretnine.

Bez krivnje čeka se puno dulje

Bitno drukčija situacija nastaje kada najmoprimac nije napravio ništa pogrešno, ali vlasnik ipak želi prekinuti najam. Tada bi minimalni rok za iseljenje iznosio šest mjeseci, a ako je najam trajao dulje od pet godina, najmanje godinu dana. Stranke bi ugovorom mogle predvidjeti i kraći rok, ali on ne bi mogao biti kraći od tri mjeseca.

Ideja je najmoprimcu koji uredno izvršava sve svoje obveze ostaviti dovoljno vremena da pronađe novi smještaj, osobito ako u istom stanu živi godinama. Razlika između ovih i rokova kod povrede ugovora zato je jedna od najvažnijih stvari koje bi i vlasnik i najmoprimac trebali znati.

Foto: Ramona Ščuric | srednja.hr

S djecom i do 18 mjeseci

Posebna zaštita predviđena je kada u unajmljenom stanu živi maloljetno dijete i ispunjene su zakonom određene pretpostavke. U tom slučaju rok za iseljenje produljuje se za dodatnih šest mjeseci, što kod najma duljeg od pet godina može značiti da će vlasnik na povrat stana čekati i do 18 mjeseci. Upravo je to rješenje izazvalo brojne reakcije jer dio najmodavaca upozorava da bi moglo imati učinak suprotan namjeravanom.

Vlasnici bi mogli postati oprezniji pri iznajmljivanju obiteljima s djecom ako procijene da u slučaju otkaza dugo neće moći ponovno raspolagati nekretninom. Hoće li se takve bojazni doista odraziti na tržište najma, ipak se neće moći znati prije nego što nova pravila eventualno stupe na snagu i počnu se primjenjivati.

Lažni razlog može skupo stajati

Velika razlika u rokovima otvara i pitanje što ako vlasnik pokuša brže doći do stana tako da najmoprimcu pripiše povredu koja zapravo nije postojala. Nacrt zato predviđa financijsku posljedicu za neopravdani otkaz zbog navodne krivnje najmoprimca.

Ako se utvrdi da uvjeti za takav otkaz nisu postojali, najmoprimac bi mogao tražiti naknadu štete od najmanje pet mjesečnih najamnina. Posebno je važno što spor oko opravdanosti otkaza sam po sebi ne bi zaustavljao iseljenje, pa je moguće da najmoprimac napusti stan prije nego što se utvrdi da otkaz nije bio opravdan. U takvoj situaciji njegova se zaštita u velikoj mjeri svodi na naknadnu novčanu naknadu.

Euri

Nakon isteka roka – ovrha

Nova pravila o otkazu povezana su s još jednom velikom promjenom. Novi ugovori o najmu trebali bi se sklapati u propisanoj javnobilježničkoj formi i sadržavati odgovarajuće ovršne klauzule. Cilj je da vlasnik, nakon što ugovor prestane i protekne rok za iseljenje, ne mora tek tada započinjati dugotrajnu parnicu kako bi ponovno došao u posjed stana.

Predloženi sustav tako najmoprimcu daje snažniju zaštitu tijekom trajanja najma i propisanog roka za iseljenje, ali vlasniku daje učinkovitiji mehanizam ako najmoprimac nakon toga odbije otići. To je važna protuteža dugim otkaznim rokovima jer vlasnik, kada oni jednom isteknu, više ne bi trebao prolaziti cijeli sudski postupak samo kako bi ostvario predaju stana. Za sada je, međutim, riječ o Nacrtu zakona, pa se ova pravila još ne primjenjuju i mogu se promijeniti tijekom daljnje zakonodavne procedure.