Imate zemljište i želite graditi kuću? Odvjetnice otkrile što je najvažnije znati, ništa bez jednog papira

Kupnja zemljišta nije jednostavan proces, a prave muke počinju kad krene gradnja. Svaki dio procesa, prije, za vrijeme i nakon gradnje ima svoje ‘papire’, a da se ne biste pogubili gotovo je neophodna pomoć pravnika. Pandorinu kutiju ugovora i zakona koji okružuju proces gradnje ili dogradnje vlastite nekretnine otvorile su odvjetnice Suzana Cesarec Nöthig i Romina Štaba. Upozorile su da jedan papir morate imati u pisanom obliku.

Kupnja, a potom gradnja vlastite nekretnine nije jednostavna. Uključuje suradnju s građevincima, ali u cijelom procesu trebate biti dobro upućeni u zakonske okvire čitavog procesa, zbog čega je preporučljiva, ako ne nužna, pomoć pravnika.

Već smo pisali o tome što možete očekivati i morate riješiti kod kupnje nekretnine. Utvrdili smo da nećete moći izbjeći katastarski ured gdje su evidentirane sve nekretnine, te da će vam prilikom kupnje zemljišta biti prijeko potreban zemljišno-knjižni izvadak, koji zemljište pretvara u nekretninu.

Ne zaboravimo pitanje ažurnosti zemljišne knjige, a potom i ono ugovora i predugovora, o kojima je govorio odvjetnik Nebojša Vitez na ovogodišnjem Masters of Building Fair-u u Rovinju. A što kad već imate zemljište na kojem želite izgraditi ili dograditi cijelu ili dio građevine? Tu vas tek čeka Pandorina kutija, a svaku moguću enigmu razriješile su odvjetnice Suzana Cesarec Nöthig i Romina Štaba iz odvjetničkog ureda Porobija i Špoljarić.

Elaborat pa ugovaranje posla

Prije svega, ako ste kupili nekretninu i imate valjani ugovor o njenoj kupnji, vrlo je važno poznavati sam proces gradnje, započela je Cesarec Nöthig. Puno je stavki na koje u procesu valja pripaziti. Treba poznavati preduvjete uspješnog započinjanja, izvršenja i završetka gradnje, a jeste li znali da je preduvjet gradnje geotehničko istraživanje nekretnine, koji obuhvaća skup ispitivanja i istraživanja u tlu, stijeni i podzemnoj vodi, a čiji se rezultati iskazuju u samom elaboratu?

– To je važno zbog toga što se takvim geotehničkim elaboratom definiraju svi oni uvjeti koji su potrebni da bi građevina tijekom svojeg projektiranog uporabnog vijeka i naravno tijekom građenja zadovoljavala uvjete mehaničke otpornosti i stabilnosti i druge bitne uvjete koji su zakonom propisani za kvalitetno građenje i ispunjavanje funkcije građevina, objašnjava Cesarec Nöthig.

Nekad bez izvedbenog projekta

Tek tada se pristupa izradi idejnog projekta, za koji je u pravilu bitno da odgovara na pitanja što se gradi i gdje se gradi te glavnog projekta koji odgovara na pitanje kako se gradi. Sljedeće na redu je ishođenje građevinske dozvole o pravomoćnosti građevinske dozvole, pri čemu investitor ugovara posao s partnerima izvođačem i nadzorom.

Vrijedi istaknuti kako izvedbeni projekt nije pravilo, već se izrađuje samo u određenim slučajevima, točnije ukoliko su to naručitelj i investitor ugovorili. Izrađuje se i u slučaju da se radi o gradnji građevina prve skupine koje su predviđene Državnim planom prostornog razvoja. Slijedi proces gradnje, a potom završetak i garantni period nakon primopredaje.

Ništa bez zakona i uzanci

Na ovom području neizbježan za spomenuti je Zakon o gradnji, prisilan propis s obaveznim odredbama. Zakon pak u obaveznim odnosima regulira kroz odredbe Ugovora o građenju, to jest Ugovora o djelu, Zakon o prostornom uređenju, a proces nije oslobođen ni niza pravilnika ni uzanca o građenju. Ključno je znati kada se koji ugovor sklapa.

– Iz sudske prakse je vrlo važno raspoznati razliku između Ugovora o građenju i Ugovora o djelu jer često postoji dvojba o kakvom se ugovoru zapravo radi. Crta razgraničenja ovdje je sam sadržaj ugovora. Dakle, ne gleda se naziv ugovora nego njegov sadržaj, napominje Cesarec Nöthig.

Ukoliko se radi o gradnji građevina koje zahtijevaju veće, složenije radove, bez obzira radi li se o gradnji nove ili rekonstrukciji postojeće građevine, uvijek se izrađuje Ugovor o građenju, objašnjava. Dok je, ako je predmet ugovora izvođenje nekih manje složenih radova, poput izvođenja stolarije, gips-kartonskih ploča, uređenja kolnih prilaza i pješačkih staza, riječ o Ugovoru o djelu, te u tom slučaju sudska praksa zauzima stav da se ne primjenjuju odredbe zakonske koje se odnose na Ugovor o građenju.

Važeći samo u pisanom obliku

U tom smislu, sukladno Zakonu o obveznim odnosima, prema Ugovoru o građenju izvođač je dužan ispuniti elemente izgradnje građevine u ugovorenom roku, na određenom zemljištu, prema projektu. Odnosno, izvođač je dužan na postojećoj građevini izvesti neke druge radove, dok je ugovorni element za naručitelja ugovorna cijena. Odvjetnica upozorava kako za ovaj ugovor nešto morate znati, a to da vrijedi samo u jednom obliku.

– Ugovor o građenju, o čemu uvijek morate voditi računa, uvijek mora biti u pisanom obliku, jer, ako nije, taj ugovor nema pravnu snagu, dakle, ništavan je i u takvom pisanom obliku moraju biti i sve njegove kasnije izmjene i dopune, kaže Cesarec Nöthig.

Utvrđivanje cijene

Neizostavan dio Ugovora o građenju, nastavlja Štaba, jest cijena radova koja zasigurno odmah zanima svakog naručitelja radova. Ugovaranje cijene definira Zakon o krovnim odnosima. U praksi se može objasniti kao da određuje cijeno prema metru kvadratnome, kubnome, ili da se odmah ugovori ukupna cijena – takozvani ‘ključ u ruke’. No, cijene na tržištu posljednjih godina prilično su nestalne.

– Ono što kao odvjetnici u praksi često vidimo, posebice u novije vrijeme s obzirom naravno na globalne poremećaje u cijenama, inflaciju, stranke ugovora mogu dogovoriti kako će postupiti u slučaju da dođe do poremećaja na tržištu i promjena cijene bitnih elemenata, na temelju kojih se formira ukupno ugovorena cijena, govori Štaba.

Promjena cijene

Stranke mogu ugovoriti što zakonom nije zabranjeno, a ne ugovore li ništa, za izvođača, ukoliko je bio savjesna ugovorna strana (nije kasnio u izvođenju radova, postupio je u skladu s ugovorom) da dođe li do promjene cijene za više od 2 posto ima pravo potraživati toliko od naručitelja. Isto vrijedi za razdoblje od sklapanja do ispunjenja ugovora. Kasni li izvođač s obvezama postoje određena ograničenja.

– Za slučaj da izvođač kasni sa svojim obvezama, sa izvođenjem radova, on također može tražiti da mu se prizna povećanje cijena, ali samo za pet posto i to samo ako je do povećanja cijena došlo također u periodu od sklapanja ugovora pa do perioda kada je ugovor trebao biti izvršen. I naravno, izvođač ne smije biti kriv za takvo povišenje, zaključuje Štaba dodajući i da, ako je izvođač bio u kašnjenju te je nakon toga došlo do promjene u cijeni, nema pravo tražiti da mu se prizna viša ugovorena cijena radova.

Zakon o obveznim odnosima također sadrži jednu važnu odluku, a ta je ako su stranke ugovorile da će cijena biti nepromjenjiva, u tom slučaju, unatoč takvoj ugovornoj odredbi, može se potraživati razlika u cijeni ako ona prelazi 10 posto.

Poremećaji u opskrbi i vrijednosti

Uslijed poremećaja u opskrbi i cijenama građevinskog materijala, Štaba podsjeća i na smjernice Hrvatske gospodarske komore donesene u travnju 2022. koje se, iako su neobvezujuće, u praksi puno koriste. No, i za korištenje ovih smjernica koje nisu jednostavne, preporučljiva je je pravna pomoć.

– Ono što je važno jest da se te smjernice odnose upravo na izračun razlika u cijenama do kojih je došlo, i to u onim projektima gdje je bilo ugovoreno da je cijena nepromjenjiva, i koji još nisu izvršeni, a došlo je do povećanja cijena preko 10 posto, kaže.

Što je građevinska, a što uporabna dozvola informirajte se ovdje.