Vodič za kupnju prve nekretnine: Financiranje, zamke i kako potragu prilagoditi potrebama

Kupnja nekretnina uvijek je zahtjevan zadatak, a kada je riječ o kupnji prve nekretnine tada cijela priča predstavlja i puno veći stres. No, potraga za prvim stanom može biti i ugodno iskustvo, samo treba znati što očekivati od procesa i tomu prilagoditi svoje želje i potrebe.  Od kuda krenuti, kako znati gdje tražiti stan i u kojem cjenovnom razredu, te na što treba obratiti pažnju prilikom potrage i ugovaranja financiranja doznajemo od iskusnih posrednika za prodaju nekretnina.

Kako dvoje mladih ljudi s prosječnim hrvatskim plaćama mogu što je lakše moguće prijeći put od odluke o kupnji stana do ključa u rukama uvid pružaju iz tvrtke za posredovanje u prometu nekretninama i investicije FIDUS. Proces, kažu, započinje stavljanjem na papir što je više moguće informacija o željenim parametrima buduće nekretnine, ali i budućim životnim planovima.

– Prije nego se krene u potragu za nekretninom treba biti definiran željeni broj soba, da li nekretnina treba imati balkon ili dvorište, da li je uz stan potrebna garaža ili parkirno mjesto, ili možda oboje. Treba donijeti i zaključak koji su katovi unutar zgrade prihvatljivi. Neki žele stan u prizemlju po svaku cijenu, dok će dugima bilo koja etaža zgrade biti prihvatljiva ako zgrada ima lift. Također važnost postojanja lifta u zgradi za kupca je nešto što treba utvrditi u svakom slučaju. Važno je barem okvirno definirati željenu lokaciju u odnosu na cijelu sredinu u kojoj se stan kupuje i u odnosu na infrastrukturu u mikro okruženju zgrade. Puno mladih parova planira djecu pa im je važno da nekretnina koju kupuju bude blizu vrtića, škole, doma zdravlja. Drugima to nije važno, ali žele živjeti u blizini posla na kojemu se planiraju zadržati u budućnosti. Sve to treba staviti na papir, a onda od toga popisa napraviti listu prioriteta, objašnjavaju iz FIDUS-a.

Naime, nije uvijek moguće naći stan koji ispunjava baš sve želje kupaca, stoga je za dvoje ljudi koji zajednički kupuje nekretninu važno znati oko čega su spremni napraviti kompromis, a oko čega ne. Zadnja faza u detektiranju potreba je odluka u kojoj tržišnoj niši uopće tražiti stan. Da li je to stara gradnja, nova gradnja ili gradnja na papiru, odnosno u stanju vizualizacije.

Ovaj trenutak puno pomaže jer sužava potragu u najbitnijem segmentu. Također, ova odluka je presudna jer predstavlja izbor načina kupnje. Primjerice, oni koji se odluče da žele stan koji se nalazi ‘na papiru’ moraju biti spremni na potpuno drugačiji način kupnje od onih koji žele stan u, primjerice staroj gradnji.

Financiranje

S obzirom na plaće, te moguće obustave na plaće, naš mladi par sa svojim primanjima koja obuhvaćaju dvije prosječne hrvatske plaće u iznosu od približno 1.250 eura, bez kreditnog opterećenja. može si priuštiti solidnu prvu nekretninu. No, treba izračunati po kojoj točno cijeni.

– Budući da imaju nešto viša primanja od 1.006,44 eura, iznosa koji se trenutno uzima kao republički prosjek plaće po kojem se računa kreditna sposobnost u skladu s ovršnim zakonom, njihova kreditna sposobnost je razlika između 1.006,44 i 670,96 eura. To znači da im rata stambenog kredita može iznositi 333,48 eura, odnosno ukupno 666,96 € eura. Po osnovi tog iznosa i godina vraćanja kredita dolazimo do iznosa kredita koji je moguće podići, objašnjavaju iz FIDUS-a, te dodaju kako je važno znati kolika je razlika u vraćenom iznosu (kamatama) ako se kredit uzima na 15, 20, 25 ili 30 godina.

Uz to, također je bitno upoznati se s procesom vraćanjem kredita, te znati da se u prvim godinama kredita gotovo 70% otplate odnosi na iznos kamata. Kod odluke o kreditiranju treba razmisliti da li uzeti fiksnu kamatnu stopu ili promjenjiva, kao i uzeti u obzir dodatne  troškove kreditiranja kao što su procjena nekretnine, trošak javnog bilježnika, osiguranje nekretnine, životno osiguranje (riziko ili štedna komponenta), interkalarnu kamatu. Dobro je i raspitati se oko razlike u otplati kredita u ratama i anuiteta (što nije ista stvar), te o mogućnosti prijevremene otplate i uplate više od dogovorenog mjesečnog iznosa.

Potraga uz veliki oprez

Načina kako pronaći stan je puno. Uvijek je dobro u potragu krenuti uz podršku agencije za posredovanje u prodaji nekretnina jer će se taj način proces kupovine brže pokrenuti. No dobro je u potragu uključiti i roditelje, prijatelje, radne kolege, pratiti portale za nekretnine. Kada se stan koji odgovara svim parametrima pronađe po ovoj liniji, te se ide pogledati bez stručne pratnje, treba jako dobro imati na umu potencijalne zamke.

– Pri samostalnom pronalasku nekretnine najveću pozornost je potrebno obratiti na legalnost nekretnine, provjeru da li je nekretnina adaptirana, te ako je što se točno radilo i postoje li za adaptirane dijelove nekretnine dozvole. Treba i s razlog biti sumnjičav ako prodavatelj požuruje sklapanje predugovora i plaćanje, te se zapitati zašto to čini. U fazi pred potpisivanje predugovora i svakako prije davanja predujma treba se dobro posavjetovati s bankom da se ne bi dogodilo da je nekretnina skuplja od kupovnih mogućnosti, kažu iz FIDUS-a.

Zamke u novoj i staroj gradnji

Kada je u pitanju novogradnja treba provjeriti investitora, gradi li vlastitim sredstvima ili putem kredita, te da li je zemljište opterećeno hipotekom ili ne. Važne su investitorove reference, da li je novi u poslu ili je iskusni investitori. Potom treba postaviti prava pitanja vezana uz kvalitetu izgrađenih stanova i materijala koji se koriste u izgradnji, a treba znati i da li je gradnja zgrade već započela, ako nije da li barem ima građevinsku dozvolu.

Kod stare gradnje najvažniji je pak podatak godina izgradnje prema kojoj se može donijeti zaključak o kvaliteti osnovnih instalacija i korištenim materijalima. Kako se stari stanovi obično nakon kupnje uređuju i adaptiraju treba ostaviti financijski prostor za te zahvate.

Važno je provjeriti kakvo grijanje ima stan, osobito kada je pitanju plinsko grijanje. Tada treba provjeriti starost i funkcionalnost kombi bojler. Uz to u stanovima stare gradnje treba obavezno provjeriti legalnost nekretnine, opterećenost teretima, iznos pričuve, te da li suvlasnici u zgradi imaju zajednički kredit koji se plaća iz pričuve. Nije na odmet spomenuti kako u zgradama koje su kulturno dobro obično jedinice lokalne samouprave imaju pravo prvo otkupa pa se treba provjeriti da je to pravo odbijeno prije stavljanja nekretnine na tržište.

U 2022. sagrađeno 6.809 zgrada, a najviše novih stambenih prosječne površine 92 kvadrata. Doznajte ovdje sve o novim stanovima na tržištu.