Imate zemljište prvi red do mora i želite građevinsku dozvolu? Prvo morate definirati granice pomorskog dobra

Stupanjem na snagu novog Zakona o gradnji od 1. siječnja 2026. godine uvedene su promjene koje na prvi pogled djeluju kao korak prema jednostavnijim i bržim procedurama. Međutim, u praksi se pokazuje da pojedine odredbe, posebice one vezane uz obalno područje, donose dodatne korake. Najveći teret promjena snose vlasnici zemljišta u prvom redu do mora, koji se sada suočavaju s novim administrativnim preprekama već u samoj početnoj fazi planiranja gradnje.

Ključna novost je strogo pravilo prema kojem se građevinska dozvola ne može izdati ako granica pomorskog dobra ispred čestice nije prethodno utvrđena. Time se postupak gradnje uvjetuje dodatnim upravnim procesom koji može trajati neizvjesno dugo. U praksi to znači da investitori ne mogu ni započeti ozbiljnije planiranje bez rješavanja tog pitanja, što značajno utječe na dinamiku projekata.

Što je potrebno dostaviti?

Zahtjev za utvrđivanje granice pomorskog dobra podnosi se nadležnom županijskom povjerenstvu, a njegova uspješnost uvelike ovisi o kvaliteti i potpunosti priložene dokumentacije.

Prije svega, potrebno je dostaviti jasno obrazloženje razloga za pokretanje postupka, u kojem se navodi svrha utvrđivanja granice te opis zahvata ili planirane gradnje. Uz to se prilaže preslik katastarskog plana, koji prikazuje položaj čestica, kao i izvod iz zemljišnih knjiga kao dokaz vlasništva. Neizostavan je i izvod iz katastra, odnosno posjedovni list, kako bi se usporedilo stanje upisa u različitim evidencijama.

Veliku važnost ima i dokumentacija prostornog uređenja, kojom se potvrđuje usklađenost prostora s važećim planovima. Time se procjenjuje je li određeno područje predviđeno za gradnju ili neku drugu namjenu povezanu s korištenjem mora.

Jedan od ključnih elemenata je geodetski snimak područja ili digitalni ortofoto plan s uklopljenim katastarskim podacima. Taj dokument mora biti izrađen u skladu s propisima o topografskoj izmjeri te sadržavati precizno ucrtane linije, osobito liniju srednjih viših visokih voda i liniju udaljenu najmanje šest metara od nje.

Dodatno se mogu tražiti povijesni katastarski i zemljišnoknjižni podaci, osobito ako postoje indicije o promjenama obalne linije, nasipavanju ili drugim zahvatima u prostoru. Ako na području postoje objekti, potrebno je priložiti i akte o građenju kako bi se utvrdila njihova zakonitost. Posebnu ulogu ima potvrda Hrvatskog hidrografskog instituta, kojom se službeno određuje linija srednjih viših visokih voda, kao i fotografije terena koje dokumentiraju stvarno stanje.

Foto: Unsplash

Postupak utvrđivanja granice pomorskog dobra

Nakon podnošenja zahtjeva, povjerenstvo je dužno u roku od osam dana provjeriti njegovu potpunost. Ako dokumentacija nije potpuna, podnositelju se daje rok za dopunu, koji ne može biti kraći od 15 dana. Tek kada je zahtjev u potpunosti uređen, započinje daljnja procedura.

Povjerenstvo potom dostavlja dokumentaciju nadležnom državnom odvjetništvu, koje sudjeluje u postupku kao zastupnik Republike Hrvatske. Nakon toga slijedi izrada prijedloga granice pomorskog dobra, koji mora sadržavati detaljan opis granice, koordinate karakterističnih točaka, podatke o postojećem stanju na terenu, eventualnim promjenama obale te razloge zbog kojih se predlaže određena linija razgraničenja.

Prijedlog uključuje i grafičke priloge, katastarske planove, geodetske snimke s ucrtanom granicom te druge relevantne dokumente. Povjerenstvo je dužno u pravilu u roku od 90 dana dostaviti prijedlog nadležnom ministarstvu, koje potom donosi konačno rješenje u upravnom postupku.

Naselje uz obalu | Foto: Canva

Kriteriji za određivanje granice

Zakonom je propisano da granica pomorskog dobra mora obuhvatiti najmanje pojas kopna od šest metara od linije srednjih viših visokih voda, no u praksi ona često bude i šira. Pri određivanju se uzima u obzir funkcija prostora, odnosno koristi li se za pomorski promet, ribolov ili druge aktivnosti vezane uz more.

Važan kriterij može biti i tzv. maritimo linija iz katastarskih planova, ako nije došlo do promjene obalne konfiguracije. U obzir se uzimaju i svi zahvati u prostoru, osobito nasipavanje, pri čemu se nelegalno nasipani dijelovi automatski smatraju pomorskim dobrom.

Granica se često prilagođava i postojećim prirodnim ili izgrađenim elementima na terenu, poput vegetacije, šetnica, cesta, zidova ili objekata, ali samo ako to nije u suprotnosti sa zakonskom definicijom pomorskog dobra.