‘Kvari mi pogled’ nije dovoljan razlog: Odvjetnik otkriva kada ljuti susjed doista može srušiti dozvolu

Malo koja tema u Hrvatskoj izaziva toliko nesporazuma kao pitanje tko, kada i kako može zaustaviti gradnju. Investitori strahuju od 'svadljivog susjeda', susjedi su uvjereni da ih nitko ništa ne pita, a u priobalju se svakog ljeta vodi ista rasprava o tome smije li se uopće raditi usred sezone.

O toj smo temi razgovarali s Jurom Radaljem, odvjetnikom iz odvjetničkog ureda Korinčić, stručnjakom za građevinarstvo, javnu nabavu i dozvole. Objasnio nam je pravni okvir - od prava na žalbu i razlike između izdane, izvršne i pravomoćne dozvole do ljetnih zabrana radova, koje se razlikuju od općine do općine.

Gradnja u Hrvatskoj počiva na nekoliko temeljnih propisa - Zakonu o gradnji, Zakonu o prostornom uređenju te, kada je riječ o postupku i pravnim lijekovima, Zakonu o općem upravnom postupku. Postupak izdavanja građevinske dozvole upravni je postupak, što znači da svaka stranka koja u njemu sudjeluje ima zakonom zajamčeno pravo na žalbu.

No, kako ističe Radalj, upravo oko toga tko je uopće 'stranka' u postupku i što se žalbom može osporavati nastaje najviše zabuna.

Tko se može žaliti?

Krug osoba koje mogu sudjelovati u postupku izdavanja građevinske dozvole nije neograničen. Prema Zakonu o gradnji, stranke u postupku su investitor, vlasnik nekretnine za koju se dozvola izdaje, nositelj drugih stvarnih prava na toj nekretnini te vlasnik i nositelj stvarnih prava na nekretnini koja neposredno graniči s gradilištem.

Drugim riječima, pravo sudjelovanja u postupku u pravilu imaju neposredni susjedi, odnosno oni čije parcele dodiruju nekretninu na kojoj se planira gradnja, a ne bilo tko iz šire okolice ili mjesta.

- Status stranke ne znači da svatko iz kvarta može zaustaviti projekt. U pravilu se radi o investitoru, vlasniku čestice i neposrednim susjedima, odnosno osobama čija nekretnina izravno graniči s onom za koju se izdaje dozvola, objasnio nam je Radalj.

Tim strankama nadležno tijelo prije izdavanja dozvole mora omogućiti uvid u spis predmeta kako bi se mogle očitovati. Ako se postupak vodi s većim brojem stranaka, poziv na uvid sve se češće objavljuje elektroničkim putem, na elektroničkoj oglasnoj ploči, što je povezano i s digitalizacijom postupaka kroz sustav eDozvola.

Rok za žalbu u pravilu iznosi 15 dana od dostave rješenja, ako zakonom ili uputom o pravnom lijeku nije određen dulji rok. O žalbi odlučuje drugostupanjsko tijelo, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, a protiv njegove odluke moguće je pokrenuti upravni spor pred nadležnim upravnim sudom.

Ilustracija, foto | Ministarstvo graditeljstva

Susjed ne može samo reći 'ne'

Jedno od najčešćih pitanja jest može li susjed zaustaviti projekt samo zato što mu se ne sviđa. Odgovor je, kaže Radalj, vrlo jasan, isti onaj koji u svojim pjesmama izgovara Vojko V, a to je - ne može.

- Žalba nije instrument za izražavanje osobnog nezadovoljstva, estetskih primjedbi ili susjedskih netrpeljivosti. Da bi imala izgleda za uspjeh, mora se temeljiti na konkretnoj povredi zakona ili propisa, rekao nam je Radalj.

To, primjerice, može značiti da građevina ne poštuje propisane udaljenosti od međe, prelazi dopuštene gabarite ili koeficijent izgrađenosti, da postupak izdavanja dozvole nije pravilno proveden ili da projekt nije usklađen s prostornoplanskom dokumentacijom.

S druge strane, subjektivni razlozi poput tvrdnji da će nova zgrada 'kvariti pogled', stvarati gužvu ili da se nekome ne sviđa fasada, sami po sebi nisu pravna osnova za poništenje dozvole.

Ipak, Radalj upozorava da i formalno neutemeljena žalba u praksi može usporiti projekt jer pokreće žalbeni postupak i može odgoditi pravomoćnost dozvole.

- Žalba se u praksi ponekad koristi i taktički, kao sredstvo pritiska ili odugovlačenja. No, ako je dozvola zakonita, takav pristup u konačnici ne mijenja ishod, a može otvoriti i pitanje troškova, kaže.

gradnja zida na međi | foto: Ivana Solar

Dozvola nije uvijek 'gotova'

Velik dio nesporazuma nastaje zbog razlike između izdane, izvršne i pravomoćne građevinske dozvole. Riječ je o tri različita pravna stanja istog akta, a svako od njih ima različite posljedice za investitora.

Izdana, odnosno donesena dozvola, rješenje je koje je nadležno tijelo donijelo i dostavilo strankama, ali protiv njega još teče rok za žalbu. U toj fazi dozvola postoji, ali još nije 'čvrsta' jer se može pobijati, mijenjati ili poništiti.

- Samo zato što je dozvola izdana ne znači da se odmah može graditi. To je jedna od čestih pogrešnih pretpostavki, pojasnio je odvjetnik.

Izvršna dozvola je ona koja može proizvoditi pravne učinke, najčešće kada protekne rok za žalbu, a žalba nije izjavljena, ili kada drugostupanjsko tijelo žalbu odbije ili odbaci. Na temelju izvršne dozvole načelno se može početi graditi, ali uz važan rizik: protiv drugostupanjske odluke i dalje je moguć upravni spor.

Pravomoćna dozvola je ona protiv koje više nema redovnih pravnih lijekova. Tek tada investitor dobiva punu pravnu sigurnost. U praksi, ako nitko ne uloži žalbu, investitor s izvršnom dozvolom odlazi nadležnom tijelu koje potvrđuje njezinu pravomoćnost.

Ta razlika nije samo formalnost. Građevinska dozvola prestaje važiti ako investitor ne pristupi gradnji u roku od tri godine od dana njezine pravomoćnosti, pa se upravo pravomoćnost uzima kao početna točka za računanje tog roka.

Foto: Unsplash

Kada smije početi gradnja?

Pravilo je da se građenju pristupa na temelju pravomoćne građevinske dozvole i da se gradi u skladu s njom. Iznimno, Zakon o gradnji dopušta početak radova i na temelju izvršne dozvole, ali na odgovornost i rizik investitora.

- Ako investitor gradi na temelju izvršne, ali još ne i pravomoćne dozvole, mora biti svjestan rizika. Ako se dozvola kasnije poništi u upravnom sporu, može se naći u vrlo ozbiljnoj situaciji, kaže Radalj.

U tom slučaju investitor može završiti u poziciji da je gradio bez valjane dozvole, sa svim posljedicama nezakonite gradnje, uključujući i mogućnost uklanjanja.

Osim toga, prije početka radova investitor mora nadležnom tijelu podnijeti prijavu početka građenja u propisanom roku. Tek tada dokumentacija u stvarnosti postaje gradilište. Ukratko, samo izdana dozvola ne znači da se smije graditi, izvršna dozvola može otvoriti gradnju, ali uz rizik, dok pravomoćna dozvola i uredna prijava građenja znače da investitor gradi na najsigurnijim pravnim temeljima.

Gradilište | foto: Freepik

Ljetne zabrane na obali

Posebna tema, koja svake godine izaziva najviše rasprava na obali, jesu ljetne zabrane građevinskih radova. Njihova zakonska osnova nalazi se u Zakonu o gradnji, koji jedinicama lokalne samouprave omogućuje da odlukom, uz prethodno mišljenje turističke zajednice, za određeno razdoblje i područje privremeno zabrane izvođenje radova.

Nadzor nad provedbom takvih odluka obavlja komunalno redarstvo, primjenom propisa o građevinskoj inspekciji. Ključno je, međutim, da se ne radi o jedinstvenoj državnoj zabrani, nego o lokalnim odlukama.

- Pravila nisu ista u svakoj općini ili gradu. Zato ne postoji opće pravilo prema kojem cijela obala miruje od lipnja do rujna, pojašnjava sugovornik.

Svaki grad ili općina sami određuju razdoblje zabrane, područje na koje se odnosi, vrste radova koji se zabranjuju te eventualna vremenska ograničenja tijekom dana. Najčešće se ograničavaju bučni i prašnjavi radovi, poput zemljanih radova ili radova na konstrukciji.

Zato se pravila razlikuju od mjesta do mjesta. Negdje zabrana traje od 15. lipnja do 15. rujna, negdje od 1. srpnja do 31. kolovoza, a postoje i stroži i blaži režimi. U nekim sredinama zabrana vrijedi samo u najužem dijelu sezone, dok se u drugim razdobljima radovi dopuštaju uz ograničeno radno vrijeme.

Radalj upozorava da lokalne jedinice imaju pravo ograničiti gradnju tijekom turističke sezone, ali odluke moraju donijeti pravilno i u propisanim rokovima. U suprotnom ih je moguće osporavati pred Visokim upravnim sudom, što se u Istri već događalo.

- Investitor koji planira ljetne radove mora provjeriti odluku baš one općine ili grada u kojem gradi. Nije dovoljno osloniti se na opću pretpostavku da radovi na obali negdje smiju ili ne smiju trajati, rekao nam je Radalj.

vila argetina | foto: screen shot you tube

Presudan je zakon, ne nečije nezadovoljstvo

Hrvatski sustav gradnje pokušava uskladiti nekoliko interesa - pravo investitora da gradi na svojoj nekretnini, pravo susjeda da se zaštite od nezakonite gradnje i javni interes, od prostornog reda do mira u turističkoj sezoni.

Žalba na građevinsku dozvolu važan je i legitiman pravni alat, ali samo ako se temelji na povredi propisa, a ne na osobnom dojmu ili nezadovoljstvu. Razlikovanje izdane, izvršne i pravomoćne dozvole pritom nije birokratska sitnica, nego pitanje od kojeg ovisi smije li se uopće početi graditi i tko snosi rizik ako nešto pođe po zlu.

Na kraju, gradnju u Hrvatskoj ne zaustavlja susjed koji se ljuti, nego propis koji je prekršen. Ili, kako bi se reklo starim pravničkim izrazom, ignorantia iuris nocet - nepoznavanje prava škodi.