Apartmani i stanovi skuplji nego ikad! Ovo su medijalne cijene po gradovima, na Jadranu kaos

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine i Ekonomski institut predstavili su publikacije Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske za 2024. i 2025. godinu. Publikacije sadrže detalje o kupoprodaji nekretnina u dvogodišnjem razdoblju, a trendovi nisu dobri.

Hrvatsko tržište nekretnina već u 2024. ušlo je u razdoblje izraženog hlađenja, a pad kupoprodajnih aktivnosti nastavio se i tijekom 2025. godine. Ukupan broj transakcija smanjen je za više od petine u odnosu na godinu ranije, čime se produbljuje negativan trend započet još 2024. godine.

Istodobno, pala je i ukupna vrijednost prodanih nekretnina, što dodatno potvrđuje usporavanje tržišta. Unatoč manjem broju transakcija, cijene stambenih kvadrata nastavile su rasti, osobito u atraktivnim obalnim i urbanim područjima.

Najveći udio u prometu i dalje drže poljoprivredna zemljišta, no najveća vrijednost transakcija koncentrirana je u segmentu stanova. Veliki gradovi, predvođeni Zagrebom, ostaju ključna žarišta tržišne aktivnosti, iako rast cijena potiče kupce da se sele u okolna, povoljnija područja. Paralelno s time, tržište najma bilježi snažnu aktivnost, osobito u turistički razvijenim regijama i urbanim centrima.

Dodatno treba spomenuti kako razlike između priobalja i kontinentalnih dijelova zemlje postaju sve izraženije, kako u cijenama, tako i u priuštivosti stanovanja. U brojnim obalnim sredinama troškovi stanovanja dosežu razine koje znatno opterećuju kućne budžete. S druge strane, kontinentalni gradovi nude znatno pristupačnije uvjete, ali uz manju tržišnu dinamiku.

Pad kupoprodaja

Na tržištu nekretnina u 2025. godini ostvareno je 88.395 kupoprodaja, što u odnosu na 2024. godinu predstavlja pad od 21,7 %. Usporedbe radi, u 2024. godini ostvaren je međugodišnji pad od 9,7 %, dok je u 2023. godini zabilježen rast broja kupoprodaja od skromnih 0,2 %.

Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2025. godini iznosila je 7.675,2 milijuna eura, što u odnosu na 2024. godinu predstavlja smanjenje od 16,8 %. Prosječna vrijednost nekretnine kojom se trgovalo u 2024. godini iznosila je 86.828 eura, dok je godinu dana ranije iznosila 81.714 eura.

Gledano u odnosu na ostvareni BDP, kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 8,3 % BDP-a 2025.godine, a taj je udio 2024. iznosio 11 %. ostvarene kupoprodaje.

Najveći broj kupoprodaja u 2024. i 2025.godini odnosio se na kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta (22.569 ili 25,5 %). Slijede kupoprodaje stanova i apartmana (20.293 ili 23 %) te kupoprodaje građevinskog zemljišta (17.711 ili 20 %). Zabilježeno je 10.097 kupoprodaja obiteljskih kuća, što je činilo 11,4 % ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2025. godine.

Najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina odnosi se na stanove (45 % vrijednosti ugovorenih kupoprodaja), a slijede građevinska zemljišta (17,1 %) i obiteljske kuće (16,3 %).

Foto: PIxabay

Gradovi u vrhu

Prema broju kupoprodaja nekretnina ostvarenih u 2025. godini izdvaja se Grad Zagreb s 13.126 kupoprodaja. Slijede urbana središta poput Zadra (1.659), Rijeke (1.610), Osijeka (1.322) i Splita (1.210). Petina svih kupoprodaja nekretnina ostvarenih 2025. godine odnosi se na ovih pet gradova.

Kupoprodaje stanova i apartmana učestalije su u velikim gradovima te urbanim središtima, ali i njihovim susjednim područjima. Naime, uslijed naglog rasta cijena, povećala se potražnja za kupnjom stambenih nekretnina u JLS-ovima koji su u blizini nekog većeg grada, a koji nude povoljnije cijene nekretnina (primjerice, u susjednim područjima poput općine Viškovo u blizini Rijeke te grada Solina i općine Podstrana u blizini Splita te grada Dugog Sela u blizini Zagreba. Zanimljivo je da Dugo Selo, Podstrana, Solin i Viškovo u 2024. godini bilježe pozitivan prirodni prirast stanovništva.

Medijalna cijena stana i/ili apartmana

Medijalna cijena stana ili apartmana po četvornom metru u Hrvatskoj u 2024. godini iznosila je 2.325 eura, što u odnosu na godinu ranije čini rast od 14,7 %. Medijalna cijena stana/apartmana u 2025. godini iznosila je 2.587 eura po četvornom metru, što u odnosu na 2024. godinu predstavlja rast od 11,3 %.

Najviša medijalna cijena stana ili apartmana 2025. godine zabilježena je u Splitu, u visini od 4.068 eura po četvornom metru. S medijalnom cijenom iznad 3.500 eura po četvornom metru slijede Dubrovnik (3.921 eura), Opatija (3.830 eura), Lovran (3.615 eura), Malinska-Dubašnica (3.587 eura),Umag (3.552 eura) Punat (3.539 eura) i Baška (3.523 eura).

U kontinentalnim područjima zabilježene su niže medijalne cijene, pri čemu je najniža medijalna cijena po četvornom metru zabilježena u Vrbovskom (715 eura) i Ogulinu (745 eura).

bauštela.hr

Ugovori o zakupu

Na razini 20 županija u 2025. godini evidentirano je ukupno 32.442 ugovora o najmu i 36.845 ugovora o zakupu. Najveći dio ugovora o najmu prošle godine zabilježen je u Istarskoj (5.639), Splitsko-dalmatinskoj (5.618), Primorsko-goranskoj (3.932) i Zagrebačkoj županiji (3.608).

Iste godine, u 24 velika grada zabilježeno je ukupno 38.703 ugovora o najmu i 18.899 ugovora o zakupu. U Gradu Zagrebu u 2025. godini evidentirano je ukupno 30.972 ugovora o najmu i 8.520 ugovora o zakupu. Kada je riječ o velikim gradovima, ističu se Rijeka s 5.062 ugovora o najmu, Pula - Pola s 4.679 ugovora, Split s 4.555 ugovora i Zadar s 3.375 ugovora.

Istovremeno, najviše ugovora o zakupu ostvareno je u Osječko-baranjskoj županiji, 4.337 ugovora, odnosno 12 posto, te u Splitsko-dalmatinskoj županiji, u kojoj je zabilježeno 3.688, odnosno 10 posto ugovora o zakupu ostvarenih u svim županijama. Gledano po velikim gradovima, najveći broj ugovora o zakupu zabilježen je u velikim gradovima poput Splita (3.074) i Rijeke (1.671).

Najviša medijalna mjesečna cijena najma stana ili apartmana u eurima po četvornom metru u 2025. godini postignuta je u Gradu Zagrebu (12,8 €/m2), Dubrovačko-neretvanskoj županiji (12,2 €/m2) i Splitsko-dalmatinskoj od (12,1 €/m2). Najnižu medijalnu mjesečnu cijenu bilježe Gospić (5,1 €/m2) i Čakovec (6,5 €/m2).

U priobalju najmanja priuštivost stana

Najmanja priuštivost stana ili apartmana u 2024. i 2025. godini zabilježena je u priobalnom dijelu zemlje. Čak 28 jedinica lokalne samouprave ima vrijednost indeksa priuštivosti veći od 30 %. Drugim riječima, u tim JLS-ovima za jedan četvorni metar stana ili apartmana potrebno izdvojiti više od 30 % godišnjeg dohotka.

To su redom: Kukljica, Baška, Vrsar, Rovinj, Bol, Novalja, Malinska-Dubašnica, Brtonigla, Podgora, Sutivan, Baška Voda, Hvar, Punat, Murter-Kornati, Krk, Primošten, Dobrinj, Jelsa, Postira, Novigrad, Dubrovnik, Opatija, Seget, Poreč, Split, Milna, Rogoznica i Omiš. Grad Zagreb nalazi se na 88. mjestu popisa priuštivosti, a njegovi stanovnici su za prosječan godišnji neto dohodak 2025. godine mogli kupiti 5,2 četvorna metra stambenog prostora.

S druge stane, najpriuštiviji stanovi bili su u Iloku, Plitvičkim Jezerima, Kninu, Dardi, Pakracu, Vukovaru, Grubišnom Polju, Belom Manastiru, Belišću, Pašmanu, Delnicama, Valpovu, Klinča Selima, Gospiću, Požegi, Garešnici, Petrinji, Benkovcu, Novoj Gradiški i Novskoj.

U dvadeset JLS-ova s najvišom priuštivosti, za prosječni su godišnji dohodak građani mogli kupiti između 10,8 i 88,2 četvornog metra stambenog prostora. Razlike ukazuju na snažnu teritorijalnu nejednakost na tržištu stanovanja.

Podiže se Hotel Marjan u Splitu | foto: 3LHD (LinkedIn/Jure Živković)

Trošak stanovanja

U analizi priuštivosti stanovanja često se primjenjuje kriterij udjela troškova stanovanja u dohotku kućanstva, prema kojem se stanovanje smatra priuštivim ako ukupni troškovi stanovanja, uključujući najamninu ili otplatu stambenog kredita, režijske troškove i troškove održavanja, ne prelaze 30 % neto dohotka kućanstva, što je kriterij koji je prihvaćen i u Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030.

Analiza udjela troška stanovanja u ukupnom dohotku kućanstva s dvoje zaposlenih koji zarađuju svaki po jednu prosječnu neto plaću pokazuje izrazito velike teritorijalne razlike. Najviše vrijednosti dobivene analizom snažno su koncentrirane u priobalnim i turistički najrazvijenijim područjima. Najvišu vrijednost bilježi Kukljica, Baška, Vrsar, Bol, Novalja i Rovinj. Vrlo visoke vrijednosti imaju i Podgora, Malinska-Dubašnica, Baška Voda i Hvar. U velikom broju priobalnih općina i gradova vrijednost udjela troška stanovanja u ukupnom dohotku kućanstva kreće se između 60 % i 80 %, što znači da troškovi stanovanja 'pojedu' većinu dohotka čak i u kućanstvima s dvije prosječne neto plaće.

S druge strane, najniže vrijednosti udjela troška stanovanja bilježe se pretežito u kontinentalnim dijelovima Hrvatske - najniže vrijednosti imaju Plitvička Jezera, Ilok, Knin i Pakrac.